Пятницкое ш., 29 км от МКАД
Лесной Уголок СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 112 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 15.04.2026.
Рейтинг 64/100 · уверенность 64 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,2 млн → дом ≈2,3 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 72 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈2,14 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,5 млн / целевая ≈7,65 млн / пессимист. ≈6,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,69 млн ₽, маржа 25 %, ROI 33 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Поварово III ≈1,7 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25644
Рейтинг 64/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 66 % | 28.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 200 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 300 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 536 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Красный Химик СНТ | 8,7 сот. | 4 200 000 | 482 759 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новинки СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | свх Солнечное пос. | 7 сот. | 3 700 000 | 528 571 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лес СНТ | 6 сот. | 4 900 000 | 816 667 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнечное СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поварово пгт | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Поварово пгт | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Поварово пгт | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Поварово пгт | 6,2 сот. | 925 500 | 149 274 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Поварово пгт | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 112 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 154 / 85 000 / 86 500 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 503 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 078 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 653 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 802 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 687 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Родник-2 СНТ | 100 м² | 8 сот. | 3 790 000 | 37 900 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Поварово пгт | 96 м² | 8 сот. | 8 200 000 | 85 417 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Стеклопластик СНТ | 108 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 17 593 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Холмы-1 СНТ | 113 м² | 6 сот. | 11 700 000 | 103 540 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Вымпел СНТ | 100 м² | 10 сот. | 8 500 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Гринвич КП | 98,4 м² | 6 сот. | 7 100 000 | 72 154 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Берсеневка д. | 129,4 м² | 12 сот. | 10 400 000 | 80 371 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Голубое пгт | 110 м² | 6 сот. | 7 990 000 | 72 636 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Зеленая роща СНТ | 110 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 86 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Пищемаш СНТ | 100 м² | 11,8 сот. | 8 650 000 | 86 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок (от собственника 8 соток), в Снт "Лесной уголок".38км от Мкад по Ленинградскому ш. Для летнего проживания. Крайняя линия около леса, угловой участок, на участке два больших дерева сосна и ель. Двухэтажный дом 112м, (2018 год постройки): фундамент капитальный бетонная подушка, высокий, стены брус, стеклопакеты, крыша андулин, застекленная терраса. Требуется внутренняя доотделка дома(предусмотрено помещение для туалета и душа. На участке хозблок. Электричество в доме, ТВ, wF, охрана(подключаются), водопровод летний на участке. Возможен проезд в зимние время.