Пятницкое ш., 49 км от МКАД
Лоза СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 64 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 26.11.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 66 %
Земля ≈139 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 834 тыс. → дом ≈2,17 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,28 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,08 млн / целевая ≈2,77 млн / пессимист. ≈2,47 млн → от пессимистичной прибыль −1,36 млн ₽, маржа −55 %, ROI −36 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Головково ≈2,5 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25642
Рейтинг 23/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 139 033 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 834 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 166 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 844 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лоза СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мошницы СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мошницы СНТ | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мошницы СНТ | 12 сот. | 2 650 000 | 220 833 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сенеж СНТ | 9,6 сот. | 1 150 000 | 119 792 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сенеж СНТ | 8,7 сот. | 1 249 000 | 143 563 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сенеж СНТ | 10,9 сот. | 1 499 000 | 137 523 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Козино СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | в продаже 06.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сенеж-МХАТ СНТ | 6,6 сот. | 2 600 000 | 393 939 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Конус СНТ | 5 сот. | 5 000 000 | 1 000 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 167 / 46 544 / 72 581 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 082 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 928 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 774 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 466 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 364 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Опушка СНТ | 64 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 29 688 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Сенеж-2 СНТ | 66,3 м² | 6,4 сот. | 3 500 000 | 52 790 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Электронстрой СНТ | 67 м² | 5,5 сот. | 2 700 000 | 40 299 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Турицино д. | 62 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 72 581 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Опушка СНТ | 54,4 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 29 412 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Заречье пос. | 69,3 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 54 834 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Ударница СНТ | 60 м² | 8,5 сот. | 1 750 000 | 29 167 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Дзержинец СНТ | 60 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Аэрофлот СНТ | 80 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Мечта СНТ | 56,4 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 63 830 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.11.2025 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Рядом лес, озеро, колодец. Своим ходом можно доехать Ленинградское шоссе от м. Ховрино или Мцд3 Крюково-Зеленоград авт.437, или станция подсолнечная авт.30;37. До остановки "Смирновка-2, кирпичный завод. " рядом с остановкой маг-н " Пятёрочка". От остановки пешком минут 15-20 до дома. Есть рядом магазинчик, и приезжает машина с продуктами. Так же можно заказать доставку. Торг.