Пятницкое ш., 39 км от МКАД
Редино д., Солнечногорск гор. округ
Дача 40 м², участок 6,5 сот.
Цена 2,75 млн ₽; цена не менялась с 06.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 64 %
Земля ≈225 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 1,46 млн → дом ≈1,29 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 39 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,44 млн / целевая ≈3,09 млн / пессимист. ≈2,75 млн → от пессимистичной прибыль −388 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Подсолнечная ≈5 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25641
Рейтинг 25/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 4.7 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 225 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 462 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 288 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Редино д. | 4,4 сот. | 1 200 000 | 272 727 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Маяк СНТ | 7,5 сот. | 1 850 000 | 246 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Редино д. | 7,5 сот. | 1 750 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Редино д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Редино д. | 25 сот. | 8 000 000 | 320 000 | в продаже 05.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Редино д. | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | в продаже 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Редино д. | 7,2 сот. | 3 100 000 | 430 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Редино д. | 5 сот. | 2 400 000 | 480 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Редино д. | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Редино д. | 40 сот. | 3 800 000 | 95 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 889 / 87 500 / 117 500 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 437 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 265 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 093 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 750 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -387 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Савельево д. | 40 м² | 5 сот. | 1 980 000 | 49 500 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Аист СНТ | 40 м² | 8,7 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Сенеж-7 СНТ | 40,7 м² | 6,1 сот. | 2 500 000 | 61 425 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Мотор СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Пешки д. | 38 м² | 5 сот. | 3 350 000 | 88 158 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Подолино-А СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 117 500 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Редино д. | 35 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 62 857 | снято (цена объявления) 17.10.2026 | сохраненная копия |
| 8.9 км | Поварово пгт | 40 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Горизонт СНТ (Гигирево д.) | 45 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 38 889 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Кривцово д. | 40 м² | 5 сот. | 4 400 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2026 | 2 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача с двумя этажами в Снт Маяк, рядом с д. Редино(Ленинградское шоссе). Внутри сделан косметический ремонт, комнаты светлые и просторные. На первом этаже расположена кухня и комната с деревянной лестницей на второй этаж. На территории есть колодец. Участок ухожен, вокруг растут деревья, создающие приятную атмосферу уединения. До ближайшего магазина можно дойти пешком, а также имеется остановка общественного транспорта поблизости,10мин. Пешком, автобус идет до жд. Станции Подсолнечная. Уютная дача, ждёт своего хозяина! Звоните, пишите!