Новорязанское ш., 93 км от МКАД · земля с домом
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дом 30 м², участок 6 сот.
Дом по описанию: «Предлагается к продаже участок 6 соток с домиком в экологически чистом районе, окруженный зеленью.»
Цена 800 тыс. ₽; цена не менялась с 10.08.2026.
Рейтинг 65/100 · уверенность 45 %
Земля рядом ≈274 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,1 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: приличные 4 в 5 км, 141 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 141 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,48 млн / целевая ≈4,03 млн / пессимист. ≈3,58 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,31 млн ₽, маржа 64 %, ROI 180 %.
⚠ ROI 180 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: уровень дома, материал, тип дома; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Проезд Станкостроителей ≈1,2 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №2564
Рейтинг 65/100 · уверенность 45 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 2 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 2.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 273 530 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,1 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 641 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | 8 сот. | 13 500 000 | 1 687 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 8,5 сот. | 2 499 999 | 294 118 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 18 сот. | 11 000 000 | 611 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 4 сот. | 4 500 000 | 1 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Строитель-2 СНТ | 7,5 сот. | 3 100 000 | 413 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 7 сот. | 6 780 000 | 968 571 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Парничок СНТ | 4,8 сот. | 800 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 140 625 / 140 625 / 150 000 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 481 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 257 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 033 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 585 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 305 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 180 % |
| пояснение расчета | ROI 180 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: уровень дома, материал, тип дома; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 180 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 4 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Надежда СНТ да: «санузла» + «ремонтом» | 30 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 150 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Полянка СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 30 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 90 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Надежда СНТ да: «санузла» + «ремонтом» | 32 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 140 625 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Надежда СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 32 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 140 625 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ваш личный зеленый оазис в г. Коломна (СНТ "Первое мая") снт 1-е МАЯ Предлагается к продаже участок 6 соток с домиком в экологически чистом районе, окруженный зеленью. Место поражает своей красотой и тишиной, создавая полное ощущение сказки вдали от суеты! Что есть на участке: Домик 30 м2 (готов к проживанию в теплое время года). Электричество (свет заведен). Вода для полива + возможность подключения центральной воды по границе. Богатый сад: взрослая малина, красивая пихта, декоративные деревья и ягодные кустарники. Огорожен - сетка рабица. Доступность - как пешком, так и на авто. Участок находится у линии прудов, имеет террасный рельеф. Хорошие отзывчивые соседи. Инфраструктура поблизости: Всего 5 минут пешком до остановки общественного транспорта "Флотская", выход на проспект Кирова. В шаговой доступности находятся сетевые магазины, аптеки, поликлиника, общеобразовательные школы и детские сады. Статус земли позволяет оформить постоянную регистрацию (прописку). Межевание проведено. Один собственник. Все документы готовы к быстрой сделке. кн 50:57:0030901:3019 Адекватная скидка реальному покупателю! Успейте купить свой кусочек природы в черте города Коломны! Звоните или пишите, отвечу на все вопросы. С уважением, Андрей Ломакин, АН "Гермес Премиум"