Пятницкое ш., 46 км от МКАД
№ 3 завода Серп и Молот СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 52 м², участок 3 сот., брус.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 24.04.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 54 %
Земля ≈183 тыс. ₽/сот. × 3 сот. = 549 тыс. → дом ≈1,25 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 27 тыс.–33 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,5 млн / целевая ≈1,35 млн / пессимист. ≈1,2 млн → от пессимистичной прибыль −1,27 млн ₽, маржа −106 %, ROI −51 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Сенеж ≈3,4 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25637
Рейтинг 30/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 67 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 182 882 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 549 000 ₽ (3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 251 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 058 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Энергия СНТ | 6,3 сот. | 1 150 000 | 182 540 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ожогино д. | 6,3 сот. | 1 000 070 | 158 741 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Субботино д. | 7,3 сот. | 5 300 000 | 726 027 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Горизонт СНТ (Гигирево д.) | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дружба СНТ | 10,7 сот. | 950 000 | 88 785 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Турицино д. | 31 сот. | 14 000 000 | 451 613 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Энергетик-2 СНТ | 6,6 сот. | 1 700 000 | 257 576 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Содружество СНТ | 8,7 сот. | 1 600 000 | 183 908 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Головково д. | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ожогино д. | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 786 / 31 847 / 33 333 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 500 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 425 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 350 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 200 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 270 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −106 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.9 км | Дружба СНТ | 45 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Рассвет СНТ | 56 м² | 3,8 сот. | 1 500 000 | 26 786 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Пищевик СНТ | 62,8 м² | 4 сот. | 2 000 000 | 31 847 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа: участок и дом. Предлагаю вашему вниманию дом площадью 52 кв. М., участок 3.03 сот. Кадастровый номер объекта: 50:09:0030208:499. Кадастровый номер объекта (земельного участка): 50:09:0030208:92. Дом облицован сайдингом. Первый этаж утеплен, с возможностью круглогодичного проживания. Печь буржуйка. Есть ванна + стиральная машина. На участке дополнительно расположены 3 сарая + навес для автомобиля. Главное преимущество участка его расположение. Участок примыкает к лесному массиву и имеет общую границу только с одним соседним владением. Въезд в Снт через шлагбаум. Два собственника. Полная продажа!