Пятницкое ш., 40 км от МКАД
Повадино д., Солнечногорск гор. округ
Дом 47 м², участок 6 сот.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 23.05.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 50 %
Земля ≈312 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,88 млн → дом ≈1,02 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 72 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,98 млн / целевая ≈3,58 млн / пессимист. ≈3,19 млн → от пессимистичной прибыль −119 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Поварово III ≈7,7 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №25634
Рейтинг 28/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 56 % | 3.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 312 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 875 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 024 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 808 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Повадино д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Повадино д. | 36 сот. | 13 000 000 | 361 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Повадино д. | 13,5 сот. | 2 600 000 | 192 593 | в продаже 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Повадино д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Повадино д. | 18 сот. | 11 500 000 | 638 889 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Повадино д. | 12,1 сот. | 5 000 000 | 413 223 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Повадино д. | 9 сот. | 5 600 000 | 622 222 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Повадино д. | 8,5 сот. | 3 950 000 | 464 706 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Низинка СНТ | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Повадино д. | 18 сот. | 10 500 000 | 583 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 000 / 83 333 / 93 117 |
| цена объекта | 2 899 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 464 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 983 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 784 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 585 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 186 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -118 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Семейный некст-2 КП да: «ванные» + «ламинат» | 48 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Семейный Некст КП да: «санузел» + «ремонтом» | 49,4 м² | 6,6 сот. | 4 600 000 | 93 117 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Новинки д. да: «санузел» + «мебелью» | 50 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2026 | 2 899 999 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 899 999 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дaча мeчты в Пoдмосковье: тишина леса и близoсть вoды всегo в чaсe езды oт Мocквы!Пpeдлaгаем вам cтать владельцeм уютной дачи в живопиcном меcтe: Мocковcкая oблaсть, гopодскoй окpуг Coлнeчногopcк, деpевня Пoвадинo, CНT Xимик2.Вашему вниманию учaсток 6,6 cотoк с дoбpотным домoм площадью 47 м2. Это идеальное место для тех, кто ценит спокойствие загородной жизни, но не готов отказываться от удобной инфраструктуры.Почему это предложение стоит вашего внимания?Природа рядом. СНТ граничит с лесом совершайте прогулки прямо от калитки! Чистый воздух, пение птиц и тишина природы станут вашими ежедневными спутниками.Вода в шаговой доступности. Всего несколько минут на автомобиле и вы у Истринского водохранилища (ближайший доступ в деревне Трусово). Купание, рыбалка, катание на лодке или просто отдых у воды всё это будет рядом с вашим домом.Комфортная жизнь за городом. В деревне Повадино и ближайших населённых пунктах развита инфраструктура: магазины, где можно купить всё необходимое, находятся неподалёку. Вам не придётся ехать далеко за продуктами или бытовыми товарами.Удобный подъезд и транспортная доступность. Добраться до участка легко как на личном автомобиле, так и на общественном транспорте. Путь из Москвы займёт около часа и вы уже в своём тихом уголке, вдали от городской суеты.Простор для идей. Участок 6,6 сотки даёт массу возможностей: разбейте сад, обустройте зону отдыха, постройте баню или теплицу воплотите в жизнь любые задумки!Готовый старт для отдыха. Дом площадью 47 м2 подойдёт для комфортного сезонного проживания. Здесь хватит места для семьи и гостей можно приезжать на выходные или провести всё лето на природе.Это не просто дача это ваш личный уголок спокойствия и гармонии. Место, где можно перезагрузиться, насладиться природой и создать тёплые воспоминания с близкими.Не упустите шанс стать владельцем участка в одном из самых живописных районов Подмосковья!Звоните прямо сейчас, чтобы договориться о просмотре и получить дополнительную информацию