Пятницкое ш., 53 км от МКАД
Заречье СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 90 м², участок 6 сот.
Цена 650 тыс. ₽; цена не менялась с 31.03.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 18 раз).
Рейтинг 76/100 · уверенность 59 %
Земля рядом ≈195 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: приличные 10 в 10 км, 50 тыс.–185 тыс. ₽/м², медиана 127 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈552 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,59 млн / целевая ≈10,43 млн / пессимист. ≈9,27 млн → от пессимистичной прибыль ≈7,02 млн ₽, маржа 76 %, ROI 312 %.
⚠ ROI 312 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; газ — есть.
До ст. Сенеж ≈2,4 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25632
Рейтинг 76/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 14.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 194 643 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 168 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Свет-2 СНТ | 8,5 сот. | 1 500 000 | 176 471 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Турицино д. | 31 сот. | 14 000 000 | 451 613 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Субботино д. | 7,3 сот. | 5 300 000 | 726 027 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мечта СНТ | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 12,1 сот. | 8 500 000 | 702 479 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Стрелино д. | 33 сот. | 6 950 000 | 210 606 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Горизонт СНТ (Гигирево д.) | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Содружество СНТ | 8,7 сот. | 1 600 000 | 183 908 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | № 2 ЦМИС СНТ | 6 сот. | 1 895 000 | 315 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Энергетик-2 СНТ | 6,6 сот. | 1 700 000 | 257 576 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 836 / 126 770 / 184 556 |
| цена объекта | 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 552 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 587 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 008 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 428 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 270 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 7 017 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 76 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 312 % |
| пояснение расчета | ROI 312 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 312 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | да: «ванные» + «заезжайте и живите» | 90 м² | 6 сот. | 16 610 000 | 184 556 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сад № 3 ЦМИС СНТ да: «санузел» + «мебель» | 94 м² | 5,7 сот. | 10 900 000 | 115 957 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | да: «санузел» + «ремонтом» | 89,5 м² | 6 сот. | 12 300 000 | 137 430 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Талаево СНТ да: «санузел» + «отделку» | 90 м² | 6,3 сот. | 10 450 000 | 116 111 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Сверчково д. да: «санузел» + «теплые полы» | 90 м² | 6 сот. | 14 000 000 | 155 556 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Мелечкино д. да: «ванные» + «ремонт» | 90,2 м² | 6 сот. | 16 400 000 | 181 818 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Новинки д. да: «ванной» + «отделку» | 91,3 м² | 5,7 сот. | 4 550 000 | 49 836 | снято (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Редино д. да: «санузел» + «ремонт» | 90 м² | 6 сот. | 12 500 000 | 138 889 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Тимоново д. да: «санузел» + «мебель» | 92 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 92 391 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Энергетик-1 СНТ да: «ванные» + «мебель» | 86,7 м² | 6,4 сот. | 7 800 000 | 89 965 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.03.2026 | 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продаю дом хороший тёплый в доме, все коммуникации, газ, свет, вода, дом с мебелью, с техникой звоните в любое время суток, продажа от собственника.