Пятницкое ш., 36 км от МКАД
Глазово д., Солнечногорск гор. округ
Дача 65 м², участок 15 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 4,2 млн ₽ от 24.07.2024.
Рейтинг 43/100 · уверенность 67 %
Земля ≈157 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 2,35 млн → дом ≈950 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,93 млн / целевая ≈3,53 млн / пессимист. ≈3,14 млн → от пессимистичной прибыль −963 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −23 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Берёзки-Дачные ≈2,5 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25630
Рейтинг 43/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 156 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 350 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 950 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 615 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Глазово д. | 12 сот. | 3 800 000 | 316 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Парфеново д. | 5,9 сот. | 1 650 000 | 279 661 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Парфеново д. | 11,3 сот. | 3 600 000 | 318 584 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Глазово д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Савельево д. | 10,4 сот. | 371 717 | 35 742 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Парфеново д. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Савельево д. | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Глазово д. | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Братцево СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Жуково пос. | 8,2 сот. | 2 300 000 | 280 488 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 857 / 61 842 / 86 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 927 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 731 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 534 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 142 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -963 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Сад Березки СНТ | 64,6 м² | 8,3 сот. | 2 700 000 | 41 796 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Дубинино д. | 68 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 48 529 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Перворечье СНТ | 64 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Гигирево д. | 70 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 37 857 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Восход СНТ | 76 м² | 13,9 сот. | 4 700 000 | 61 842 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Содружество СНТ | 65 м² | 14,2 сот. | 4 985 000 | 76 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Электрик СТ | 55 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 63 636 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Михайловка д. | 50 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 86 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Сад № 3 ЦМИС СНТ | 72 м² | 10,6 сот. | 7 190 000 | 99 861 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Семейный дп | 72 м² | 8,8 сот. | 3 800 000 | 52 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2024 | 4 200 000 | история площадки |
| 04.08.2024 | 4 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 08.09.2024 | 3 950 000 (−200 000) | история площадки |
| 07.10.2024 | 3 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 22.10.2024 | 3 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.11.2024 | 3 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.04.2025 | 3 800 000 (+100 000) | история площадки |
| 22.04.2025 | 3 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.04.2025 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 26.08.2025 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.09.2025 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.04.2026 | 3 500 000 (+300 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Просьба, читайте объявление внимательно и до конца! Продаётся готовый дом с мебелью, техникой и участком 15 соток*. * О доме: *. Полностью готов к летнему проживанию. Вода в доме (колодец на 15 колец с питьевой водой). Продажа по членской книжке садового товарищества. * Участок: *. Ухоженная территория (15 соток). Плодовые деревья и кустарники. Многолетние туи и сосны. Уютная беседка. Большие двойные металлические качели. * Документы: *. Все основные документы в порядке (устав, электричество, договор с Ржд и др.). Земля в долгосрочной аренде у Ржд (поэтому цена ниже рыночной). Долгов нет все взносы оплачены (подтверждено членской книжкой и бухгалтерией). * Расположение: *. Магазин 5 минут пешком. 2 больших пруда для купания. Водоём с платной рыбалкой 10 минут. Всего 50 участков в товариществе тихое и ухоженное место. *Звоните, чтобы договориться о просмотре! * Возможен торг.