Пятницкое ш., 48 км от МКАД
Возрождение СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 70 м², участок 9,2 сот.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 22.07.2024.
Рейтинг 44/100 · уверенность 54 %
Земля ≈157 тыс. ₽/сот. × 9,2 сот. = 1,45 млн → дом ≈252 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 9 в 10 км, 51 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,71 млн / целевая ≈3,34 млн / пессимист. ≈2,97 млн → от пессимистичной прибыль ≈127 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 5 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Головково ≈1,7 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25626
Рейтинг 44/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 5 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 9 % | 4.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 14.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 47 % | 3.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 157 341 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 448 000 ₽ (9,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 252 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Возрождение СНТ | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | в продаже 05.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Возрождение СНТ | 8 сот. | 910 000 | 113 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мошницы д. | 15 сот. | 5 300 000 | 353 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мошницы д. | 12 сот. | 3 900 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Клен СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мошницы д. | 11 сот. | 1 973 000 | 179 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Смирновка пос. | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Смирновка пос. | 8 сот. | 1 050 000 | 131 250 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Козино д. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Смирновка пос. | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 9 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 027 / 52 143 / 67 960 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 715 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 529 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 344 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 972 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 127 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 9 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Давыдково д. да: «сан узел» + «ламинат» | 70 м² | 10 сот. | 3 800 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Давыдково д. да: «сан узел» + «ламинат» | 70 м² | 10 сот. | 3 590 000 | 51 286 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Давыдково д. да: «сан узел» + «ламинат» | 70 м² | 10 сот. | 3 590 000 | 51 286 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Давыдково д. да: «сан узел» + «отделкой» | 70 м² | 10 сот. | 3 650 000 | 52 143 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | М-10 Россия, 79-й км да: «сан узел» + «ламинат» | 70 м² | 10 сот. | 3 800 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Лотос СНТ да: «санузел» + «мебель» | 64,7 м² | 8,4 сот. | 4 397 000 | 67 960 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Сад № 3 ЦМИС СНТ да: «ванных» + «под ключ» | 74,3 м² | 10 сот. | 3 791 340 | 51 027 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Малахитовые дачи КП да: «санузел» + «отделки» | 66 м² | 8,5 сот. | 7 900 000 | 119 697 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Щучье озеро дп да: «санузел» + «под ключ» | 65 м² | 9 сот. | 6 600 000 | 101 538 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.07.2024 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом (недострой) с правом на прописку, документы готовы, покупай и прописывайся), один собственник, более 5 лет, участок угловой, с двух сторон дорога, один сосед, с одной стороны луг, соседей нету. По документам участок 9.2 сотки, по факту 10, агенства прошу не беспокоить!