Пятницкое ш., 25 км от МКАД
Связист СНТ, Истра гор. округ
Дом 40,1 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 18.03.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 55 %
Земля ≈387 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,32 млн → дом ≈479 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 37 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈702 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,35 млн / целевая ≈2,12 млн / пессимист. ≈1,88 млн → от пессимистичной прибыль −1,2 млн ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: печь, колодец.
До ст. пл. 155 км ≈0,5 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25624
Рейтинг 40/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 125 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 23 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 386 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 321 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 479 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 945 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лисавино д. | 18 сот. | 5 750 000 | 319 444 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лисавино д. | 12 сот. | 3 680 000 | 306 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лисавино-2 ДНП | 10,1 сот. | 9 595 000 | 950 000 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лисавино-2 ДНП | 12 сот. | 11 400 000 | 950 000 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лисавино д. | 15 сот. | 6 350 000 | 423 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лисавино д. | 7,2 сот. | 3 314 000 | 460 278 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лисавино д. | 6,3 сот. | 3 780 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лисавино-2 ДНП | 10,5 сот. | 6 500 000 | 619 048 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Еремеево д. | 8 сот. | 3 300 000 | 412 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Комплект СНТ | 6 сот. | 2 270 000 | 378 333 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 702 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 538 / 71 875 / 96 712 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 353 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 235 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 118 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 882 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 200 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.8 км | Рассвет-3 СТ | 51,7 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 96 712 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Семейный дп | 32 м² | 7,5 сот. | 2 300 000 | 71 875 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Алексеевское СНТ | 52 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 36 538 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.03.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 25.04.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача в пределах Цкад. Тихое место в окружении лесов станет любимым местом отдыха! На участке 6 соток: -Садовый домик с печкой 40м2: кухня, гостиная, терраса, спальня. -хозблок. -биотуалет/душ с бойлером. -Беседка с качелями. - забетонированная площадка для автомобиля. -колодец. - туи, плодовые деревья и кустарники. Электричество. Забор по периметру участка. Огороженая территория, заезд через автоматические ворота. Приличные соседи. Удобный выезд на Цкад. В пешей доступности станция, остановка автобуса и два продуктовых магазина. Звоните/пишите, расскажу подробнее, организую просмотр.