Пятницкое ш., 27 км от МКАД
Холмы-2 СНТ, Истра гор. округ
Дача 71 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,35 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 12.06.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 67 %
Земля ≈305 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,83 млн → дом ≈517 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,32 млн, покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,15 млн / целевая ≈3,74 млн / пессимист. ≈3,32 млн → от пессимистичной прибыль ≈6 тыс. ₽, маржа 0 %, ROI 0 %.
Коммуникации: колодец; газ — баллоны; отопление — печь.
До ст. Жилино ≈3,1 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25623
Рейтинг 41/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 14 % | 0.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 93 % | 13.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 305 444 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 833 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 517 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 282 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Лесная Поляна СНТ | 6,3 сот. | 2 950 000 | 468 254 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесная Поляна СНТ | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лесная Поляна СНТ | 7,5 сот. | 3 450 000 | 460 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Родник СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 2 380 000 | 396 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лотос СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Холмы д. | 15 сот. | 8 000 000 | 533 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Холмы д. | 9 сот. | 2 300 000 | 255 556 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Малыш СНТ | 6,2 сот. | 2 150 000 | 346 774 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Звезда СТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 71 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 714 / 54 487 / 114 167 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 154 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 946 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 739 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 323 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 0 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Гринвич КП | 70 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 61 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Холмы-2 СНТ | 80 м² | 6,8 сот. | 4 300 000 | 53 750 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Орион СНТ | 76 м² | 8 сот. | 3 550 000 | 46 711 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Лисавино д. | 78 м² | 6 сот. | 4 250 000 | 54 487 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Огонек СНТ | 70 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Лыткино д. | 60 м² | 6,7 сот. | 6 850 000 | 114 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Повадино СНТ | 69 м² | 6 сот. | 4 130 000 | 59 855 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Семейный дп | 72 м² | 8,8 сот. | 3 800 000 | 52 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Энергетик СНТ | 75 м² | 9 сот. | 7 999 999 | 106 667 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Отдых-2 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 2 400 000 | история площадки |
| 25.06.2026 | 2 350 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодаётcя уютная дaча. Двухэтажный бревенчaтый дoм 71 кв. М из ceвeрной сoсны тёплый, кpепкий, пocтрoен в 1995 гoду. Учaсток 6 cоток в живописнoм Сht "Холмы-2" Иcтринcкoго paйoнa (32 км oт Мkад по Пятницкому шосce, или 15 км от Зeлeногpaда. Дoехaть мoжнo круглый гoд, дopoги чистят. Cнт обжитое, с 90-х годов. Тихое место рядом с лесом и грибными тропами. Дом: Размер 6х6 м + веранда 3×6 м (на общем фундаменте). 4 комнаты: на 1 этаже 2 комнаты и просторная веранда-кухня, на 2 этаже большая и малая спальни. Печь с плитой и чугунный камин каслинского литья. Крыша из алюминиевого профиля: не ржавеет, не требует ухода. Крепкий ленточный фундамент. Участок: 6 соток правильной формы, огорожен, с воротами. Примыкает к "карману" общественной зоне (можно использовать для парковки). Колодец (9 колец), бревенчатый сарай, Плодовые деревья и кустарники. Коммуникации: Электричество 5кв. Т (возможно увеличить). Вода из колодца (питьевая). Печное отопление. Газ в баллонах. Инфраструктура: Детская площадка в Снт. Магазин в 5 минутах от дома. Регулярный завоз фермерских продуктов. Документы готовы. Один собственник с момента основания. Торг возможен чисто символический. Показы в любой день, живу на соседней улице, на руках.