Пятницкое ш., 98 км от МКАД
Соково д., Клин гор. округ
Дом 75 м², участок 20 сот., 2001 год.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 66 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 892 тыс. → дом ≈2,21 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 36 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,96 млн / целевая ≈3,57 млн / пессимист. ≈3,17 млн → от пессимистичной прибыль −965 тыс. ₽, маржа −30 %, ROI −23 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Конаковский Мох ≈14,9 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25622
Рейтинг 11/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 1 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 44 584 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 892 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 208 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 440 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Соково д. | 7,7 сот. | 600 000 | 77 922 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Соково д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Соково д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рогатино д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Рогатино д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Аксеново д. | 40 сот. | 1 100 000 | 27 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Одуванчик СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Слобода д. | 20 сот. | 2 150 000 | 107 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | МАЖР СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Аксеново д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 700 / 52 381 / 82 237 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 962 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 764 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 566 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 170 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -965 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Рогатино д. | 70 м² | 22 сот. | 2 499 000 | 35 700 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Крупенино д. | 75 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Мужево д. | 70 м² | 20 сот. | 3 250 000 | 46 429 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Слобода д. | 70 м² | 24 сот. | 3 600 000 | 51 429 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | ПМК-8 пос. | 75 м² | 15 сот. | 4 000 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | ПМК-8 пос. | 75 м² | 15 сот. | 3 700 000 | 49 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Раздолье д. | 76 м² | 17 сот. | 5 800 000 | 76 316 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Раздолье пос. | 76 м² | 17 сот. | 6 250 000 | 82 237 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Терехова д. | 70 м² | 15 сот. | 5 500 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Ватолино д. | 70 м² | 20 сот. | 4 500 000 | 64 286 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 75кв.м, комнаты- 16,11,11, кухня 10, веранда 20,пристройка 18 кв.м, с/узел 4кв.м. Участок 20 соток ,ровный,ухоженный. Газ по границе участка.Один собственник, никто не прописан, в собственности более 5 лет. Торг возможен.