Пятницкое ш., 31 км от МКАД
Полянка СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 56 м², участок 7,2 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 4,3 млн; первая цена 4,3 млн ₽ от 22.07.2024.
Рейтинг 37/100 · уверенность 63 %
Земля ≈204 тыс. ₽/сот. × 7,2 сот. = 1,47 млн → дом ≈1,73 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,3 млн / целевая ≈2,97 млн / пессимист. ≈2,64 млн → от пессимистичной прибыль −1,2 млн ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Поварово III ≈2,6 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25618
Рейтинг 37/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 29 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 203 902 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 468 000 ₽ (7,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 732 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 929 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Новинки с. | 7 сот. | 2 300 000 | 328 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новинки с. | 11,8 сот. | 1 770 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новинки с. | 12,6 сот. | 1 891 500 | 150 119 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новинки с. | 8 сот. | 1 660 000 | 207 500 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Полянка СНТ | 7 сот. | 2 100 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новинки ДНТ | 8 сот. | 1 790 000 | 223 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новинки ДНТ | 8 сот. | 1 965 000 | 245 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новинки ДНТ | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новинки ДНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Алмаз СНТ | 7,4 сот. | 1 500 000 | 202 703 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 61 818 / 114 167 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 301 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 136 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 971 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 641 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 199 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Лес СНТ | 54 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 90 741 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Электрик СТ | 55 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 63 636 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Тебеньки СЭМЗ СНТ | 57,1 м² | 6 сот. | 2 790 000 | 48 862 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Союз СНТ | 53 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 92 453 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Факел СНТ | 54 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 101 852 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Электрик СТ | 50 м² | 7 сот. | 2 600 000 | 52 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Лыткино д. | 60 м² | 6,7 сот. | 6 850 000 | 114 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Березки-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Березка-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Братцево СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 46 296 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.07.2024 | 4 300 000 | история площадки |
| 13.11.2025 | 3 800 000 (−500 000) | история площадки |
| 26.04.2026 | 3 200 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снт Надежда рядом с д. Новинки. До ж/ст Поварово 5-7 минут на машине. В пешей доступности расположена конюшня, где можно полюбоваться и покататься на лошадях. Дом летний 56 кв. М: 1 этаж: веранда, прихожая, 2 комнаты, с/у( раковина и душевая+ биотуалет) помещение для хранения. 2 этаж: 1 комната + "карманы" для хранения под скатами крыши). На участке расположена летняя кухня с верандой, сарай, навес для автомобиля, сделана площадка для бассейна. Растут плодовые деревья, хвойники, кустарники, цветы. Коммуникации: электричество, вода колодец, отопление -электрическое, канализация вкопана бочка с гравием, биотуалет.