Пятницкое ш., 43 км от МКАД
Кривцово д., Солнечногорск гор. округ
Дом 20 м², участок 6,1 сот., пенобетон.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 11.06.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 60 %
Земля ≈492 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 3 млн → дом ≈196 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 90 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 138 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,9 млн / целевая ≈2,61 млн / пессимист. ≈2,32 млн → от пессимистичной прибыль −697 тыс. ₽, маржа −30 %, ROI −23 %.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Подсолнечная ≈6,6 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25616
Рейтинг 23/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 17.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.6 |
| участок | 5 | 19 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 492 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 004 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 196 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 800 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Кривцово д. | 6,3 сот. | 3 200 000 | 507 936 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кривцово д. | 7 сот. | 5 500 000 | 785 714 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кривцово д. | 20 сот. | 9 800 000 | 490 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кривцово д. | 4 сот. | 3 200 000 | 800 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кривцово д. | 8 сот. | 3 999 999 | 500 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кривцово д. | 14,8 сот. | 8 500 000 | 574 324 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кривцово д. | 18 сот. | 4 250 000 | 236 111 | в продаже 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кривцово д. | 3,4 сот. | 2 000 000 | 588 235 | в продаже 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кривцово д. | 7 сот. | 4 835 000 | 690 714 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кривцово д. | 7,1 сот. | 3 000 000 | 422 535 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 90 500 / 137 626 / 200 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 904 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 759 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 614 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 323 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -697 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Бережки д. | 20 м² | 5,6 сот. | 2 900 000 | 145 000 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Исток-С СНТ | 22 м² | 7,5 сот. | 3 000 000 | 136 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Коськово д. | 20 м² | 6,3 сот. | 1 810 000 | 90 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Лесная Опушка дп | 20 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 97 500 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Сад № 3 ЦМИС СНТ | 25 м² | 8 сот. | 3 900 000 | 156 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Сад № 3 ЦМИС СНТ | 25,4 м² | 5 сот. | 3 200 000 | 125 984 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Талаево д. | 24 м² | 6 сот. | 4 090 000 | 170 417 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Никитское д. | 18 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 138 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Якунино д. | 25 м² | 6,5 сот. | 5 000 000 | 200 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Ветеран-Тимоново СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача г. О. Солнечногорск, д. Кривцово. Дом из блоков 20 кв. М, с небольшой комнатой с печкой. В дом заведен свет 15 квт, вода-колодец 18 колец (в дом не заведена). Участок 6,12 соток, прямоугольной формы, межевание выполнено. Категория земли: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства. На участке растут плодовые деревья и кустарники. Есть хозблок и теплица. Документ-основания: выписка из похозяйственной книги 2010 года, 1 собственник, прямая продажа. Развитая инфраструктура, в шаговой доступности школа, дет. Садик, ДК, магазины, амбулатория, стройрынок, лес, река Истра, автобусная остановка, до г. Солнечногорска 10-15 минут транспортом. Цена 3200000 рублей.