Новорязанское ш., 60 км от МКАД
Восход СТ, Раменский гор. округ
Дом 100 м², участок 4 сот.
Цена 2,45 млн ₽, снижали с 2,65 млн; первая цена 2,65 млн ₽ от 08.07.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 59 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 437 тыс. → дом ≈2,01 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,08 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,17 млн / целевая ≈5,55 млн / пессимист. ≈4,94 млн → от пессимистичной прибыль ≈956 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 24 %.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. Смолево ≈5,1 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2561
Рейтинг 48/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 48 % | 20.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 50 % | 3.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 366 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 437 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 013 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 130 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Восход СТ | 7,1 сот. | 819 950 | 115 486 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Восход СТ | 13,9 сот. | 750 000 | 53 957 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Восход СТ | 6 сот. | 690 000 | 115 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Красная Гвоздика СНТ | 6 сот. | 2 150 000 | 358 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гжель СНТ | 6,5 сот. | 709 500 | 109 154 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сидорово д. | 7,1 сот. | 811 900 | 114 352 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Гжель СНТ | 10 сот. | 980 000 | 98 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сидорово д. | 4,7 сот. | 539 350 | 114 755 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Гжель СНТ | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 57 547 / 90 000 |
| цена объекта | 2 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 082 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 172 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 863 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 555 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 938 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 955 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Усадьба в лесу КП | 99 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 47 475 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Карпово с. | 100 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 90 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Сидорово д. | 95 м² | 5 сот. | 4 145 000 | 43 632 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Гжель СНТ | 105,8 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 61 437 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Ясная Поляна ДНП | 100 м² | 6 сот. | 6 845 000 | 68 450 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Антоново д. | 96 м² | 3,6 сот. | 7 100 000 | 73 958 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Минино д. | 106 м² | 3 сот. | 6 100 000 | 57 547 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Им. Цюрупы пгт | 100 м² | 6 сот. | 12 700 000 | 127 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Металлист СНТ | 100 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Карпово с. | 95 м² | 5 сот. | 4 645 000 | 48 895 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 2 650 000 | история площадки |
| 11.08.2026 | 2 450 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок, 4 сотки, угловой, с основным домом и отдельно стоящим летним домиком с гаражом. Без прописки Дом обработан, отпескоструен полностью, 1 этаж восстановлен, 2 этаж отстроен заново Дом покрашен, сделана новая веранда, и новый навес на 2 машиноместа Новый санузел, в рабочем состоянии септик, система канализации, система водоснабжения, дренажная система Автоматические ворота Дом требует внутренний отделки Участок облагорожен, высажены кустарники, туи, можжевельники. Участок с внешней стороны огорожен живой изгородью Участок высокий, сухой Управление в СНТ ответственное, в CHT имеется трактор, платежи небольшие, дороги чистятся, освещается, ЛЭП заменены на новые несколько лет назад. Переулки и линии заасфальтированы. На территории СНТ много зелени. Пишите, звоните, все расскажем.