Пятницкое ш., 36 км от МКАД
Глазовка СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 100 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 21.04.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 60 %
Земля ≈191 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,15 млн → дом ≈1,41 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,09 млн / целевая ≈4,59 млн / пессимист. ≈4,08 млн → от пессимистичной прибыль ≈108 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: колодец; септик; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Берёзки-Дачные ≈1,6 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25605
Рейтинг 46/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 93 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 5 % | 2.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 10.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 190 756 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 145 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 405 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 050 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Глазово д. | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ксенон СНТ | 6 сот. | 9 900 000 | 1 650 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Глазово д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Парфеново д. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Березки СНТ | 17 сот. | 3 500 000 | 205 882 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Глазово д. | 12 сот. | 3 800 000 | 316 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Парфеново д. | 5,9 сот. | 1 650 000 | 279 661 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Парфеново д. | 11,3 сот. | 3 600 000 | 318 584 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Геофизик-2 СНТ | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Березки пос. | 12 сот. | 6 000 000 | 500 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 593 / 55 252 / 86 364 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 095 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 840 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 586 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 076 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 108 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Стеклопластик СНТ | 108 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 17 593 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Микро СНТ | 100 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Радиофильм СНТ | 89 м² | 9 сот. | 2 750 000 | 30 899 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Зеленая роща СНТ | 110 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 86 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Поварово пгт | 96 м² | 8 сот. | 8 200 000 | 85 417 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Родник-2 СНТ | 100 м² | 8 сот. | 3 790 000 | 37 900 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Надежда-2 СНТ | 80 м² | 6,9 сот. | 2 150 000 | 26 875 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Майдарово СНТ | 100 м² | 6,5 сот. | 8 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Алексеевское СНТ | 79,2 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 50 505 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Пешки д. | 84 м² | 8 сот. | 6 900 000 | 82 143 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 06.05.2026 | 2 890 000 (−410 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 2 790 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.06.2026 | 2 600 000 (−190 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 2 550 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Лот:5347. Продается летняя Дача на участке земли 6 соток в Солнечногорском районе, вблизи д. Глазово, Снт Глазовка! * Дача состоит из 2 деревянных домиков, фактическая площадь каждого около 50 кв. М., снаружи и изнутри отделаны деревянной вагонкой. Фундамент жб ленточный. * В первом доме расположены: прихожая, гостиная и комната, санузел (раковина, туалет, душевая кабина), на втором этаже спальня. Во втором домике: кухня, комната, спальня на 2 этаже. Коммуникации: - Водопровод колодец (вода заведена в дом). Нагрев воды обеспечивают бойлеры-водонагреватели накопительные. - Канализация септик "Топаз". - Электричество. * Участок ровный, сухой, с плодородной почвой. На участке также расположены: беседка, сарай и небольшая баня. Также есть машино-место. Участок огорожен со всех сторон глухим забором, заезд через ворота. Участок последние 3 года не обрабатывался и пришел в некоторое запущение. Собственники предлагают торг за самостоятельную расчистку участка и вывоз мусора. Все подробности обсудим по телефону. Отличная транспортная доступность: ЖД станция "Березки Дачные" в 40 минутах ходьбы (3 км), до города Зеленоград 35 минут на авто, до Солнечногорска 20 минут. Снт затрытое (ворота), въезд только для собственников. Все права на собственность официально оформлены, дом зарегистрирован как жилое строение. Полное сопровождение сделки с гарантией юридической чистоты! Звоните!