Пятницкое ш., 28 км от МКАД
Холмы-1 СНТ, Истра гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот.
Цена 1,62 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 26.05.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 58 %
Земля рядом ≈357 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,01 млн / целевая ≈2,71 млн / пессимист. ≈2,41 млн → от пессимистичной прибыль ≈32 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома).
До ст. Жилино ≈3,5 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25600
Рейтинг 37/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 3 % | 1.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 6.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 356 747 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 140 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Родник СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лесная Поляна СНТ | 6,3 сот. | 2 950 000 | 468 254 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 2 380 000 | 396 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лотос СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лесная Поляна СНТ | 7,5 сот. | 3 450 000 | 460 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Холмы д. | 9 сот. | 2 300 000 | 255 556 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Холмы д. | 15 сот. | 8 000 000 | 533 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лесная Поляна СНТ | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Малыш СНТ | 6,2 сот. | 2 150 000 | 346 774 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Холмы д. | 15 сот. | 5 800 000 | 386 667 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 021 / 62 391 / 125 000 |
| цена объекта | 1 620 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 377 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 011 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 860 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 710 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 409 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 32 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Красная Горка СНТ | 47 м² | 6 сот. | 800 000 | 17 021 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Квант СНТ | 50 м² | 6 сот. | 6 250 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Пятницкие дачи дп | 47,4 м² | 6 сот. | 2 990 000 | 63 080 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Сокол-3 ТСН | 45 м² | 7 сот. | 2 300 000 | 51 111 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Сафонтьево СНТ | 50 м² | 7 сот. | 3 700 000 | 74 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Песчанка-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 86 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Электрик СТ | 50 м² | 7 сот. | 2 600 000 | 52 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Связист СНТ | 55 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 101 818 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Березка-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Повадино д. | 47 м² | 6,6 сот. | 2 899 999 | 61 702 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 28.05.2026 | 1 990 000 (−210 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 1 850 000 (−140 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 1 790 000 (−60 000) | история площадки |
| 19.06.2026 | 1 740 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 1 690 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 1 620 000 (−70 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 620 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уважаемые покупатели, прежде чем писать /звонить и задавать вопросы, пожалуйста прочитайте объявление в нем есть ответы на многие ваши вопросы. Спасибо. Домик на кадастре не стоит. (Может поставить новый собственник по желанию). 50:08:0040204:665 участок. Тихое стародачное место. Соседи с трех сторон, одной стороной участок граничит к лесу. Остановка автобуса в 40 минутах ходьбы! Участок, 6 соток прямоугольной формы, огорожен. Колодец. Электричество 5 квт. Туалет на улице (ведро). Участок межевание выполнено. Долгов перед снт нет. Взносы около 15 тр в год. Один взрослый собственник, обременений нет. Ипотека подойдет. Семейная ипотека нет. Мат капитал не подойдет. Цена соответствует ценам Просто земли в данном Снт! Домик можно сказать в нагрузку. Оперативный показ., сам живу круглогодично в этом Снт. Если остались вопросы пишите звоните!