Новорязанское ш., 53 км от МКАД
Энтузиаст СНТ, Раменский гор. округ
Дом 41,1 м², участок 6 сот., дерево, 1970 год.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 16.05.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 71 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 717 тыс. → дом ≈1,88 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈622 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,54 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,03 млн → от пессимистичной прибыль −798 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: колодец; септик; отопление — печь; свет — есть.
До ст. Кузяево ≈0,6 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2560
Рейтинг 23/100 · уверенность 71 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 490 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 717 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 883 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 815 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Электрик СНТ | 7,6 сот. | 5 000 000 | 657 895 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузяево СНТ | 6,7 сот. | 1 145 800 | 171 015 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузяево СНТ | 10 сот. | 1 438 000 | 143 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вишенка СНТ | 6,3 сот. | 1 077 800 | 171 079 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вишенка СНТ | 11,8 сот. | 2 007 700 | 170 144 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вороново д. | 5,7 сот. | 634 900 | 111 386 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вороново д. | 5,6 сот. | 571 900 | 102 125 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вороново д. | 3,3 сот. | 7 937 600 | 2 405 333 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вороново д. | 5,8 сот. | 598 790 | 103 240 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вороново д. | 6,5 сот. | 1 105 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 622 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 289 / 62 950 / 104 651 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 542 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 415 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 288 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 034 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -798 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Шевлягино КП | 40,2 м² | 7,3 сот. | 1 700 000 | 42 289 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Бахтеево Парк КП | 43 м² | 7,3 сот. | 4 500 000 | 104 651 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Хуторок СНТ | 42,1 м² | 6,6 сот. | 3 960 000 | 94 062 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Сувенир СНТ | 40 м² | 7,8 сот. | 2 400 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Жирово д. | 36 м² | 6,7 сот. | 2 200 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Полиграфист СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Березки СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Карпово Кантри Клаб КП | 35 м² | 7 сот. | 2 990 000 | 85 429 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Шевлягино д. | 35,5 м² | 4 сот. | 2 300 000 | 64 789 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Березки Лайф КП | 48 м² | 5 сот. | 3 200 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.05.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача от собственника.Статус прописки -есть ! Раменский район,50 км от МКАД, Егорьевское шоссе.Станция "Кузяева". Продается дача 41,1м на участке 8 соток. На участке так же: Летняя кухня, колодец, хоз постройка, душ, туалет.Отдельно стоящие. В доме 3 комнаты и мансарда на 2 этаже. Электричество, летний водопровод, вода подаётся из колодца насосом.Септик. В доме печь и 2 конвекторных. Обогревателя. Дом подняли, залили фундаментальные бетонные блоки, по периметру дома установили дренаж и вывели в дренажный колодец, откуда вода выкачивается за территорию участка дренажным насосом. Сделана отмостка, установлен септик. В одной комнате заменены утеплитель и установлен туалет. Ж/д станция "Кузяево" 15 мин пешком.Снт имеет свои ворота. Дороги зимой чистят регулярно, многие живут круглогодично. В шаговой доступности, летний магазин на территории СНТ и за территорией, Дикси. Своя игровая площадка для детей и спортивный комплекс для взрослых. Красивое и благоустроенное садовое товарищество в окружении гребных лесов, 2 озера в пешей доступности 5 мин.Территория охраняема. ПОДХОДИТ ПОД ИПОТЕКУ. Документы все в порядке. Доброжелательные соседи. Оперативный показ. Звоните, более подробная информация Контактное лицо Торг реальному покупателю у дома.