Пятницкое ш., 35 км от МКАД
Братцево СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 56 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 24.04.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 64 %
Земля ≈199 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,59 млн → дом ≈1,31 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 47 тыс.–109 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,88 млн / целевая ≈3,49 млн / пессимист. ≈3,1 млн → от пессимистичной прибыль −383 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −11 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Берёзки-Дачные ≈1,3 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25595
Рейтинг 35/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 17 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 198 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 589 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 311 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 411 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Братцево СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Парфеново д. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Глазово д. | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Парфеново д. | 5,9 сот. | 1 650 000 | 279 661 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Парфеново д. | 11,3 сот. | 3 600 000 | 318 584 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Глазово д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Глазово д. | 12 сот. | 3 800 000 | 316 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ксенон СНТ | 6 сот. | 9 900 000 | 1 650 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Жуково пос. | 12,5 сот. | 2 200 000 | 176 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Березки пос. | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 931 / 64 167 / 109 091 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 877 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 683 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 489 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 102 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -383 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Глазовка СНТ | 60 м² | 7 сот. | 3 999 999 | 66 667 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Раздолье СНТ | 55,5 м² | 12 сот. | 4 700 000 | 84 685 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Надежда-1 СНТ | 60 м² | 6,6 сот. | 5 900 000 | 98 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Васюково д. | 52,2 м² | 5,5 сот. | 10 000 000 | 191 571 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Алексеевское д. | 54,4 м² | 9,9 сот. | 12 500 000 | 229 779 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Глазовка СНТ | 62 м² | 8,7 сот. | 3 500 000 | 56 452 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Новинки д. | 55 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 109 091 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Художник-1 СТ | 60 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 61 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Восход СНТ | 55,4 м² | 7 сот. | 2 600 000 | 46 931 | снято (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Березки-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 54 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
50:09:0050306:382; 53 км. От Мкад, Участок прилесной, соседи с 2-х сторон. Участок сухой, ровный, не затапливается. Калитка с выходом в лес, где есть грибы и ягоды. Тихое и спокойное место. Летний водопровод, электричество, В доме не жили последние 5 лет.