Пятницкое ш., 27 км от МКАД
Родник-1 СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 67 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,49 млн ₽, снижали с 3,75 млн; первая цена 3,75 млн ₽ от 01.07.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 65 %
Земля ≈215 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,29 млн → дом ≈2,2 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,92 млн / целевая ≈3,53 млн / пессимист. ≈3,14 млн → от пессимистичной прибыль −868 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: летний водопровод; септик; отопление — печь.
До ст. пл. 142 км ≈1,3 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25590
Рейтинг 34/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 46 % | 2.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 21 % | 3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 215 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 291 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 199 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 821 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Липуниха д. | 13,5 сот. | 6 950 000 | 514 815 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Липуниха д. | 12 сот. | 3 700 000 | 308 333 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Радищево пос. | 8 сот. | 2 700 000 | 337 500 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Радищево пос. | 30 сот. | 15 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шишовка д. | 36 сот. | 10 000 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поваровка пос. | 6 сот. | 1 260 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шишовка д. | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Радищево пос. | 6 сот. | 1 385 000 | 230 833 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шишовка д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Радищево пос. | 12,6 сот. | 1 887 000 | 149 762 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 847 / 60 000 / 105 000 |
| цена объекта | 3 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 966 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 922 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 726 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 530 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 138 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -868 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Родник-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Отдых-2 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Перворечье СНТ | 64 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Берсеневка д. | 80 м² | 7 сот. | 10 000 000 | 125 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Шелепаново д. | 65 м² | 6,9 сот. | 3 500 000 | 53 846 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Пищевик СНТ | 62,8 м² | 4 сот. | 2 000 000 | 31 847 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Сад Березки СНТ | 64,6 м² | 8,3 сот. | 2 700 000 | 41 796 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Гринвич КП | 70 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 61 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Отдых-2 СНТ | 75 м² | 6,3 сот. | 4 500 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Лес СНТ | 54 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 90 741 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 3 750 000 | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 490 000 (−260 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 490 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача, в хорошем состоянии, пригодная к эксплуатации, в Снт Родник-1, рядом с деревней Липуниха. Дом 67 кв. М. Дом крепкий, пригодный к проживанию. Фундамент ленточный есть забетонированный сухой, глубокий подвал. Основная часть дома построена из бруса 120х120, окна двойные. Пристройки (терасса+су) щитовые. На первом этаже кухня-гостиная и большая комната с печью. На втором этаже большая комната с двумя окнами и маленькая спальня. Есть подсобные помещения. В дом заведено электричество и вода. Водопровод летний, поселковый, включается с мая по октябрь. Канализация септик. Отопление печное +электрическое. Участок 6 соток, ровный, сухой, освоенный. На участке есть сарай 4х6, крепкий, на ленточном фундаменте. Дача продается со всей мебелью и инвентарем. До Москвы можно доехать на электричке от станции Радищево, до которой 25 мин пешком. До ст. Ховрино электричка идет 35 минут. На автомобиле удобно выезжать на Цкад и Ленинградское шоссе. Хорошие документы, 1 собственник с 2006 года. Показы по договоренности. Звоните отвечу на все вопросы.