Новорязанское ш., 57 км от МКАД
Отрадный КП, Раменский гор. округ
Дом 45 м², участок 9 сот., каркас, 2026 год.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 08.08.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 66 %
Земля ≈134 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,21 млн → дом ≈1,69 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–170 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,05 млн / целевая ≈3,65 млн / пессимист. ≈3,24 млн → от пессимистичной прибыль −122 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Фаустово ≈10,4 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2559
Рейтинг 17/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.2 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 7 % | 1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 134 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 208 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 692 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Клеверная Дымка дп | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Клеверная Дымка дп | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Клеверная Дымка дп | 12 сот. | 1 850 000 | 154 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Клеверная Дымка дп | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Клеверная Дымка дп | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Клеверная Дымка дп | 8 сот. | 920 000 | 115 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Клеверная Дымка дп | 7,3 сот. | 1 539 000 | 210 822 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Клеверная Дымка дп | 10 сот. | 1 470 000 | 147 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старниково д. | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Клеверная Дымка дп | 8,5 сот. | 950 000 | 111 765 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 375 / 78 524 / 170 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 054 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 851 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 649 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 243 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -122 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Рыболово СНТ | 48 м² | 8 сот. | 7 930 000 | 165 208 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Голландская деревня КП | 45 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 86 667 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Рыболово СНТ | 51 м² | 12 сот. | 7 500 000 | 147 059 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Москворечье дп | 50 м² | 8 сот. | 8 500 000 | 170 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Яблоневый Сад КП | 48 м² | 10 сот. | 1 650 000 | 34 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ульянино с. | 58,3 м² | 6,1 сот. | 4 100 000 | 70 326 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Квартал 38Б КП | 58,3 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 63 465 | снято (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Ульянинская роща КП | 58,3 м² | 6,1 сот. | 4 900 000 | 84 048 | снято (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Ильинское ДНТ | 50 м² | 8,6 сот. | 3 650 000 | 73 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Содружество СНТ | 36 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 47 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.08.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдаю два дoма вмeсте или по отдельнoсти плoщадью -45 м. кв. кaждый, на двух смежныx учаcткax пo 10 coток каждый. Учаcтки cмежныe, выpовненные. По пepимeтру забop с въeздными зoнaми. Boрoта, кaлитки. Хорoший подъезд. Дopoгa пoдcыпaна с oднoй стopoны aсфaльтиpoвaнной кpoшкой, c другoй - щeбёнкoй. Дома: - 45 м. кв. - дерянный; - кухня, готинная, зал; - две спальни; - санузел. - фундамент свайный; - стены-каркас-дерево; - крыша с снегозадержателями. Дома новые. Электричество подключено к одному дому. Рядом красивые места, речка-Отра- рыбалка. Магазин, школа, детсад - рядом. До города Бронницы 10 км. 1 дом + участок - 2900000. 2 дом + участок - 2700000.