Пятницкое ш., 36 км от МКАД · земля с домом
Энтузиаст СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 43,6 м², участок 6 сот., щитовой.
Дом по описанию: «Щитовой двухэтажный дом, общей площадью 43,6 кв.м.»
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 08.07.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 60 %
Земля ≈407 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,44 млн → дом ≈457 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 44 тыс.–161 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈872 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,07 млн / целевая ≈3,66 млн / пессимист. ≈3,26 млн → от пессимистичной прибыль −81 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −2 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома).
До ст. Локомотив ≈3,3 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №25580
Рейтинг 39/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 62 % | 3.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 84 % | 12.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 407 143 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 443 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 457 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 482 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Энтузиаст СНТ | 7,6 сот. | 2 200 000 | 289 474 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лыткино д. | 7 сот. | 3 000 000 | 428 571 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пятницкие дачи дп | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пятницкие дачи дп | 12 сот. | 4 800 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнечное СНТ | 12 сот. | 7 300 000 | 608 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пятницкие дачи дп | 6,2 сот. | 3 000 000 | 483 871 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Пятницкие дачи дп | 7,7 сот. | 15 000 000 | 1 948 052 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лыткино д. | 5 сот. | 2 600 000 | 520 000 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лыткинский КДЗ | 7,2 сот. | 3 267 000 | 453 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лыткино д. | 17 сот. | 12 900 000 | 758 824 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 872 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 636 / 100 000 / 161 017 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 070 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 866 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 663 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 256 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -81 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Энтузиаст СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 71 111 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Алмаз СНТ | 45 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 104 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Повадино д. | 40 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Голубое-91 СНТ | 35,4 м² | 8 сот. | 5 700 000 | 161 017 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Пищевик СНТ | 55 м² | 5,5 сот. | 2 400 000 | 43 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 20.07.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.08.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 900 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 6 соток, СНТ Энтузиаст, Лыткино (Солнечногорский район), 15-20 минут от Зеленограда по Пятницкому шоссе. Щитовой двухэтажный дом, общей площадью 43,6 кв.м. Туалет на улице, вода на улице.