Пятницкое ш., 33 км от МКАД
Куртасово СНТ, Истра гор. округ
Дача 30 м², участок 9,3 сот., бревно.
Цена 2,99 млн ₽, снижали с 3,25 млн; первая цена 3,25 млн ₽ от 24.08.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 55 %
Земля ≈286 тыс. ₽/сот. × 9,3 сот. = 2,66 млн → дом ≈329 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 78 тыс.–203 тыс. ₽/м², медиана 97 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,46 млн / целевая ≈3,11 млн / пессимист. ≈2,76 млн → от пессимистичной прибыль −278 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. пл. 155 км ≈8,1 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25576
Рейтинг 28/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 20.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 53 % | 3.8 |
| участок | 5 | 48 % | 3.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 286 090 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 661 000 ₽ (9,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 329 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 967 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Куртасово СНТ | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Куртасово СНТ | 20 сот. | 8 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Огниково-1 дп | 3,6 сот. | 1 000 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Огниково-1 дп | 30 сот. | 14 000 000 | 466 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Огниково-1 дп | 12,7 сот. | 3 950 000 | 311 024 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Огниково-1 дп | 8,7 сот. | 2 320 000 | 266 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Огниково-1 дп | 7,8 сот. | 2 100 000 | 269 231 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Огниково-1 дп | 6,7 сот. | 2 190 000 | 326 866 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Огниково-1 дп | 10 сот. | 9 500 000 | 950 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Меркурий СНТ | 6,2 сот. | 3 080 000 | 496 774 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 292 / 97 222 / 203 125 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 455 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 282 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 110 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 764 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -277 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Пищемаш-2 СНТ | 28,1 м² | 6,4 сот. | 2 200 000 | 78 292 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Пятницкие дачи дп | 32 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 203 125 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Агрогородок пос. | 32 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 104 688 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | сохраненная копия |
| 4.7 км | Новатор СНТ | 36 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Тихие Зори КП | 36 м² | 8,1 сот. | 5 500 000 | 152 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Андреевское-2 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Лужок СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 910 000 | 80 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.08.2025 | 3 250 000 | история площадки |
| 03.09.2025 | 2 990 000 (−260 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 990 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Бронь до 7 августа. Ровный, сухой участок Снт "Куртасово". На участке баня и хозблок. Очень красивое место- рядом лес, до Истринского водохранилища 10 минут езды. Участок в границах, документы готовы к продаже.