Пятницкое ш., 1 км от МКАД
Красногорск г., Красногорск гор. округ
Дача 18 м², участок 7,5 сот.
Цена 1,55 млн ₽; цена не менялась с 20.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 84/100 · уверенность 53 %
Земля рядом ≈818 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 182 тыс.–600 тыс. ₽/м², медиана 462 тыс.
Ремонт ≈160 тыс., покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,75 млн / целевая ≈6,97 млн / пессимист. ≈6,2 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,72 млн ₽, маржа 76 %, ROI 319 %.
⚠ ROI 320 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены).
Коммуникации: вода — нет; в описании: скважина, колодец, септик (по описанию).
До ст. Красногорская ≈1,3 км по прямой; до МКАД 1 км, на машине ≈10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25573
Рейтинг 84/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 32 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 817 982 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 6 135 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 28,5 сот. | 20 000 000 | 701 754 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 50 сот. | 130 000 000 | 2 600 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 19,8 сот. | 40 000 000 | 2 020 202 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 15 сот. | 17 500 000 | 1 166 667 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 5 сот. | 6 000 000 | 1 200 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 7,5 сот. | 1 732 500 | 231 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 8 сот. | 13 300 000 | 1 662 500 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Красногорский Садовод-1 СНТ | 7 сот. | 13 900 000 | 1 985 714 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 16,5 сот. | 4 343 000 | 263 212 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 9 сот. | 19 000 000 | 2 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 182 222 / 462 500 / 600 000 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 747 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 360 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 972 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 198 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 720 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 76 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 319 % |
| пояснение расчета | ROI 320 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
| ⚠ проверьте | ROI 320 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Садовод-Сад-3 СНТ | 20 м² | 5 сот. | 12 000 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Технолог СНТ | 15 м² | 4,3 сот. | 3 850 000 | 256 667 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Городок СНТ | 20 м² | 5 сот. | 9 600 000 | 480 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | 20 м² | 7,1 сот. | 11 000 000 | 550 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.1 км | Россия СНТ | 16 м² | 6 сот. | 7 399 999 | 462 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Петровское д. | 22 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 272 727 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Монитор СНТ | 22,5 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 182 222 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 1 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Сначала пожалуйста читаем объявление потом звоним. Продам дачу 75км от мкад по Новорижском шоссе 50 минут езды на машине, в деревне Варвариха рузский р-н. Участок 7.5 соток, частично установлены столбы для забора, электричество столб возле участка на участок не заведено, канализации воды нет нужно делать септик, колодец скважину. Домик 6х3 утеплённый 150мм, высота внутри 230см. Все как на фото.