Пятницкое ш., 32 км от МКАД
Семейный Некст КП, Солнечногорск гор. округ
Дом 36 м², участок 6,1 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 5,2 млн; первая цена 5,2 млн ₽ от 16.01.2025.
Рейтинг 35/100 · уверенность 63 %
Земля ≈224 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 1,37 млн → дом ≈2,13 млн ₽, 59 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 46 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,74 млн / целевая ≈2,47 млн / пессимист. ≈2,19 млн → от пессимистичной прибыль −1,4 млн ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Поварово III ≈3,8 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25572
Рейтинг 35/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 20.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 6.2 |
| участок | 5 | 19 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 224 359 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 369 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 131 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 59 194 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Алмаз СНТ | 7,4 сот. | 1 500 000 | 202 703 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Алмаз СНТ | 12,7 сот. | 4 700 000 | 370 079 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Алмаз СНТ | 6,3 сот. | 2 700 000 | 428 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алмаз СНТ | 5,4 сот. | 1 200 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алмаз СНТ | 4,9 сот. | 1 200 000 | 244 898 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лугинино Парк КДЗ | 13,4 сот. | 1 550 000 | 115 672 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Семейный дп | 8,5 сот. | 3 000 000 | 352 941 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Полянка СНТ | 7 сот. | 2 100 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Белавино д. | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Белавино д. | 13 сот. | 3 000 000 | 230 769 | в продаже 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 250 / 80 000 / 108 108 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 740 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 603 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 466 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 192 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 403 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Клочково-2 СНТ | 37 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 108 108 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алмаз СНТ | 40 м² | 5,3 сот. | 2 300 000 | 57 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Семейный дп | 40 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 225 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Лыткино д. | 35,2 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 107 955 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Семейный Некст КП | 30 м² | 7,3 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Новая д. | 35 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Полянка СНТ | 40 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Березка СНТ | 31,2 м² | 6,1 сот. | 2 890 000 | 92 628 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Квант СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 46 250 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Жуково д. | 33 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 72 727 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.01.2025 | 5 200 000 | история площадки |
| 17.01.2025 | 4 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 12.11.2025 | 4 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 30.11.2025 | 3 900 000 (−600 000) | история площадки |
| 12.01.2026 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок, дом с баней не достроен. Вокруг забор Ворота и дверь. Сруб 6х6 на ленточном фундаменте, пристрой на сваях с каркасными стенами. Тараса 3х3,5м. Общий размер 8х9. Есть колодец, вода в дом проведена. Ещё по мелочи все имеется. По всем вопросам пишите в сообщениях.