Пятницкое ш., 24 км от МКАД
Алексино СНТ, Истра гор. округ
Дача 39 м², участок 6 сот.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 08.08.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 59 %
Земля ≈279 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,67 млн → дом ≈427 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 51 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 97 тыс.
Ремонт ≈780 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,48 млн / целевая ≈3,14 млн / пессимист. ≈2,79 млн → от пессимистичной прибыль ≈223 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
Коммуникации: свет — 220 В; в описании: газ.
До ст. пл. 159 км ≈1,7 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25567
Рейтинг 42/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 17 % | 8.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 278 866 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 673 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 427 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 949 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Алексино Лесное СНТ | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алексино Лесное СНТ | 16 сот. | 5 100 000 | 318 750 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алексино Лесное СНТ | 33 сот. | 11 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лисавино СНТ | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алексино д. | 9 сот. | 4 150 000 | 461 111 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алексино Лесное СНТ | 5,8 сот. | 1 600 000 | 275 862 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Энергетик СНТ | 7 сот. | 2 750 000 | 392 857 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Флора СНТ | 33 сот. | 9 500 000 | 287 879 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Флора СНТ | 16 сот. | 4 100 000 | 256 250 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Энергетик СНТ | 33 сот. | 13 000 000 | 393 939 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 111 / 97 222 / 138 889 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 485 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 311 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 136 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 788 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 223 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Новатор СНТ | 36 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Искра СТ | 40 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Андреевское-2 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Горетовка СНТ | 36 м² | 7,3 сот. | 5 000 000 | 138 889 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Горетовка СНТ | 36 м² | — | 5 000 000 | 138 889 | снято (цена объявления) 02.07.2026 | сохраненная копия |
| 4.1 км | Сокол-3 ТСН | 45 м² | 7 сот. | 2 300 000 | 51 111 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Вахнеевка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 175 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Полянка СНТ | 40 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Агрогородок пос. | 32 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 104 688 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | сохраненная копия |
| 13.5 км | Новинки СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.08.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер в базе: 13656533. Продаётся дача в живописном посёлке Алексино Истринском районе, "Жемчужине" Подмосковья. На участке 6 соток (ровном, с установленными координатами) стоит дом 39 кв. М. Постройка 2001 года, щитовая, позже обложена кирпичом и оштукатурена это заметно улучшило теплоизоляцию и внешний вид. На штукатурке есть трещины, но на основную конструкцию они не влияют. Во дворе сарай 2020 года, удобный для инвентаря и хозяйственных мелочей (некапитальный, на кадастровом учёте не состоит). Коммуникации на месте: электричество 220 В подведено, газ идёт вдоль забора подключение к дому вполне реально. Взносы в Снт небольшие, 910 тысяч рублей в год. Въезд через шлагбаум с электронными воротами спокойно и безопасно. Дорога удобная: до Новорижского, Волоколамского и Ленинградского шоссе и Цкад рукой подать, так что из Москвы и соседних городов добираться легко. Этот вариант для тех, кто хочет загородный отдых без компромиссов: природа, перспектива газа, адекватные расходы на содержание и развитая инфраструктура вокруг. Отличный шанс стать владельцем дачи в одном из самых привлекательных уголков Истринского района. Код пользователя: 180181.