Пятницкое ш., 38 км от МКАД
Луч СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 54,4 м², участок 6 сот., 1995 год.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 04.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 79/100 · уверенность 58 %
Земля ≈260 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,56 млн → дом ≈38 тыс. ₽, 699 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 4 в 10 км, 72 тыс.–170 тыс. ₽/м², медиана 107 тыс.
Ремонт ≈1,09 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,57 млн / целевая ≈5,01 млн / пессимист. ≈4,45 млн → от пессимистичной прибыль ≈2 млн ₽, маржа 45 %, ROI 82 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: водопровод по границе.
До ст. Поварово III ≈6 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25566
Рейтинг 79/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 4 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 260 345 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 562 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 38 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 699 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Тебеньки СНТ | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Повадино д. | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Тебеньки СНТ | 8,3 сот. | 2 000 000 | 240 964 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Повадино д. | 39,7 сот. | 10 000 000 | 251 889 | в продаже 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лен СНТ | 6 сот. | 2 400 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лен СНТ | 13,7 сот. | 5 799 999 | 423 358 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лен СНТ | 7,5 сот. | 2 235 000 | 298 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Повадино д. | 9,2 сот. | 3 500 000 | 380 435 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Повадино-7 КДЗ | 7,2 сот. | 3 500 000 | 486 111 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фламинго СНТ | 6 сот. | 3 300 000 | 550 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 088 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 000 / 107 080 / 170 455 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 565 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 287 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 008 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 452 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 004 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 82 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Семейный некст-2 КП да: «санузел» + «отделка» | 53,7 м² | 6,3 сот. | 6 500 000 | 121 043 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Васюково д. да: «ванные» + «мебелью» | 52,8 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 170 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Семейный Некст КП да: «санузел» + «ремонтом» | 49,4 м² | 6,6 сот. | 4 600 000 | 93 117 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Новинки д. да: «санузел» + «мебелью» | 50 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся сухой, крепкий дом на участке 6 сот. Один взрослый собственник, наследство, свежие документы.Камерное СНТ,летний общественный водопровод по границе, личная калитка в лес. в СНТ есть дома с круглогодичным проживанием, рядом магазин, небольшая речка, места для прогулок пешком и на велике. Пешком минут 15 от ст. Головково Ленинградской ж/д, 10 мин съезд с Ленинградского шоссе. Разумный торг! Можно самостоятельно осмотреть участок, есть проходы в заборе.