Пятницкое ш., 14 км от МКАД
Рузино д., Химки гор. округ
Дом 117 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 08.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 36/100 · уверенность 63 %
Земля рядом ≈864 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 68 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈2,14 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 доли») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: газ — центральный; в описании: баня, колодец, септик (по описанию).
До ст. Фирсановская ≈4,2 км по прямой; до МКАД 14 км, на машине ≈25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25563
Рейтинг 36/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.9 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 864 338 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Рузино д. | 6 сот. | 5 150 000 | 858 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рузино д. | 10 сот. | 12 000 000 | 1 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рузино д. | 40 сот. | 45 000 000 | 1 125 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рузино д. | 6,2 сот. | 8 000 000 | 1 290 323 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рузино д. | 17 сот. | 15 000 000 | 882 353 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рузино д. | 6,2 сот. | 4 500 000 | 725 806 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рузино д. | 32,4 сот. | 32 390 000 | 999 691 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рузино д. | 6,1 сот. | 5 500 000 | 901 639 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рузино д. | 47 сот. | 50 000 000 | 1 063 830 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рузино д. | 6,2 сот. | 4 200 000 | 677 419 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 117 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 645 / 88 609 / 110 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 доли») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 доли») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Рузино д. | 120 м² | 6 сот. | 13 200 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рузино д. | 113 м² | 6 сот. | 11 800 000 | 104 425 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Лугинино д. | 115 м² | 6 сот. | 10 490 000 | 91 217 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Лигачево д. | 115 м² | 6 сот. | 10 590 000 | 92 087 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | 118 м² | 6 сот. | 10 190 000 | 86 356 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 115 м² | 6 сот. | 9 980 000 | 86 783 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.4 км | 115 м² | 8 сот. | 10 190 000 | 88 609 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | Андреевский Парк КП | 118 м² | 6 сот. | 9 980 000 | 84 576 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Энергия СНТ | 122,7 м² | 6,4 сот. | 8 300 000 | 67 645 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Брехово д. | 112 м² | 6,1 сот. | 15 800 000 | 141 071 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.08.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Торг Уместен. Продам 1/2 доли в двух одинаковых домах, доля состоит 1/2 в домах и также участка. Участок 12 со ок плюс сотки три четыре самозават. Дом каркасник утеплённые предназначен для круглогодичного проживания, в домах есть свет, отопление, центральный газ подведение к двум домам, на участок колодец и септик, есть двух этажная баня, в бане три комнаты. Посмотреть обьект можно самостоятельно, на месте всегда есть каторые временно проживают. Так же есть возможность выкупить вторую долю, доля сестры. Торг уместен.