Пятницкое ш., 41 км от МКАД
Грин Вилла КП, Солнечногорск гор. округ
Дача 20 м², участок 5,6 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 17.10.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 56 %
Земля ≈319 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 1,79 млн → дом ≈1,11 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 35 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈100 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,85 млн / целевая ≈1,67 млн / пессимист. ≈1,48 млн → от пессимистичной прибыль −1,08 млн ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: печь, баня, скважина.
До ст. Берёзки-Дачные ≈11,2 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25558
Рейтинг 26/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 18.1 |
| торг | 5 | 22 % | 1.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 29 % | 2.1 |
| участок | 5 | 15 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 319 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 787 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 113 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 55 650 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 11 сот. | 4 500 000 | 409 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Дом на Истре дп | 5,9 сот. | 2 308 800 | 391 322 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дом на Истре дп | 6,1 сот. | 2 409 500 | 395 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Омега КДЗ | 8 сот. | 2 550 000 | 318 750 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бережки д. | 9,1 сот. | 3 648 000 | 400 879 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Омега КДЗ | 11,4 сот. | 3 100 000 | 271 930 | в продаже 09.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Омега КДЗ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Омега КДЗ | 5 сот. | 1 600 000 | 320 000 | в продаже 09.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бережки д. | 6,5 сот. | 2 523 300 | 388 200 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бережки д. | 7,3 сот. | 2 785 400 | 381 562 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 583 / 78 000 / 105 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 852 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 759 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 667 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 482 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 083 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Отрада СНТ | 20 м² | 7 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Виктория СНТ | 20 м² | 6,6 сот. | 2 100 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Мотор СНТ | 24 м² | 6 сот. | 830 000 | 34 583 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Данко СНТ | 25 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 96 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Сенеж-1 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 78 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.10.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 18.03.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 5,6 Соток С Баней, Сауной, Камином! Кадастровый номер: 50:09:0040202:3340. Преимущества Участка: - на участке установлена полностью оборудованная под ключ баня из бруса площадью 20м2 ( год постройки 2024), проведен интернет. - огорожен по периметру забором и выровнен. - установлены откатные ворота. - заведено электричество 15квт ( можно увеличить до 30квт). - вода- скважина 32м. - удобный подъезд к участку, автобусная остановка в 5 мин пешком, до Поварово автобус идет 10 мин. - в непосредственной близости магазин Магнит. - 2 хороших пляжа рядом с участком: пляж Бережки 10 мин пешком; пляж Пятница 3 мин на машине. Истра в этих районах очень широкая и красивая. - категория земли-земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования-для дачного строительства. - баня на кадастровый учет не поставлена. - есть возможность докупить соседний участок. Предоставляем услуги по одобрению ипотеки.