Пятницкое ш., 38 км от МКАД
Металлист СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 60 м², участок 4 сот., пенобетон.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 01.07.2026.
Рейтинг 57/100 · уверенность 52 %
Земля ≈412 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 1,65 млн → дом ≈550 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 35 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,65 млн / целевая ≈4,18 млн / пессимист. ≈3,72 млн → от пессимистичной прибыль ≈649 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 21 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Берёзки-Дачные ≈11,2 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25557
Рейтинг 57/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 42 % | 19.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 17.3 |
| торг | 5 | 80 % | 5.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 29 % | 1.9 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 13.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 412 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 650 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 550 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 167 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Металлист СНТ | 12 сот. | 6 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лопотово д. | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лопотово д. | 16 сот. | 9 500 000 | 593 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Полежайки д. | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лопотово д. | 17 сот. | 10 500 000 | 617 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лопотово д. | 7,5 сот. | 4 500 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лопотово д. | 40 сот. | 23 000 000 | 575 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лопотово д. | 16 сот. | 9 500 000 | 593 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лопотово д. | 8 сот. | 3 200 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лопотово д. | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 211 / 70 666 / 105 571 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 649 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 417 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 184 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 719 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 649 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.9 км | Малые Снопы д. | 72,2 м² | 5,9 сот. | 3 500 000 | 48 476 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Малыш СНТ | 70 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 92 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | 70 м² | 6 сот. | 7 390 000 | 105 571 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.7 км | Рассвет-3 СТ | 71 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 35 211 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 05.08.2026 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам садовый участок с домом! Прекрасное тихое место для отдыха! Хозблок рядом с домом! Торг реальному покупателю!