Пятницкое ш., 23 км от МКАД
Мечта СНТ, Истра гор. округ
Дача 110 м², участок 5,9 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 4,8 млн; первая цена 4,8 млн ₽ от 17.05.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 66 %
Земля ≈370 тыс. ₽/сот. × 5,9 сот. = 2,18 млн → дом ≈1,02 млн ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 45 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,18 млн / целевая ≈5,56 млн / пессимист. ≈4,94 млн → от пессимистичной прибыль ≈224 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: баня, колодец.
До ст. пл. 155 км ≈2,7 км по прямой; до МКАД 23 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25554
Рейтинг 50/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 9 % | 4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 17 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 12.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 369 845 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 182 000 ₽ (5,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 018 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 255 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Жилино-Лайф ДНП | 9,7 сот. | 4 650 000 | 479 381 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Жилино-Лайф ДНП | 6,9 сот. | 6 950 000 | 1 007 246 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Жилино клаб ДНП | 7,5 сот. | 7 100 000 | 946 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Жилино-Лайф ДНП | 8,2 сот. | 5 916 203 | 721 488 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Звездное Поле СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Лидия СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Жилино пос. | 14,5 сот. | 8 500 000 | 586 207 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Крюково СНТ | 8 сот. | 6 500 000 | 812 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Жилино пос. | 15 сот. | 27 000 000 | 1 800 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Общественник д. | 8,6 сот. | 1 800 000 | 209 302 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 565 / 67 598 / 103 540 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 180 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 871 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 562 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 944 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 224 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Голубое пгт | 110 м² | 6 сот. | 7 990 000 | 72 636 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Холмы-1 СНТ | 113 м² | 6 сот. | 11 700 000 | 103 540 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Холмы д. | 98 м² | 6,1 сот. | 4 380 000 | 44 694 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мечта СНТ | 85 м² | 6 сот. | 7 300 000 | 85 882 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Гринвич КП | 98,4 м² | 6 сот. | 7 100 000 | 72 154 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Снегири-2 СНТ | 92 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 44 565 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Лисавино д. | 78 м² | 6 сот. | 4 250 000 | 54 487 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Истра-ЗВИ СНТ | 92 м² | 6,5 сот. | 5 800 000 | 63 043 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Холмы-2 СНТ | 80 м² | 6,8 сот. | 4 300 000 | 53 750 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Снегири-2 СНТ | 78,6 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 76 336 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.05.2026 | 4 800 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 4 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 4 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 29.06.2026 | 3 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 3 600 000 (−300 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 31.08.2026 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Цена снижена. Срочно продается дача 110 м2 с баней, 25 км от Мкад. Несмотря на близость к Москве и Зеленограду, дача находится в экологическом месте в окружении хвойного леса. Заезд с Пятницкого шоссе, не доезжая до Зеленограда. Охрана, шлагбаум, летний водопровод, колодец. Основание: старое наследство по закону 2008г безопасно. Получены все новые документы. Собственник, продажа без посредников. Дача требует ремонта. Торг уместен.