Пятницкое ш., 35 км от МКАД
Братцево СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 54 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽, поднимали с 1,9 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 26.08.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 63 %
Земля ≈221 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,33 млн → дом ≈1,17 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,08 млн / целевая ≈3,67 млн / пессимист. ≈3,27 млн → от пессимистичной прибыль ≈161 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Берёзки-Дачные ≈1 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25551
Рейтинг 36/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 10 % | 4.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 17 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 221 078 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 326 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 174 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 741 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Ксенон СНТ | 6 сот. | 9 900 000 | 1 650 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березки пос. | 12 сот. | 6 000 000 | 500 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березки пос. | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Братцево СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Парфеново д. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Жуково пос. | 12,5 сот. | 2 200 000 | 176 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Глазово д. | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Березки СНТ | 17 сот. | 3 500 000 | 205 882 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Парфеново д. | 5,9 сот. | 1 650 000 | 279 661 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Парфеново д. | 11,3 сот. | 3 600 000 | 318 584 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 76 131 / 103 333 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 083 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 879 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 675 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 266 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 161 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Факел СНТ | 54 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 101 852 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Михайловка д. | 50 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 86 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Электрик СТ | 55 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 63 636 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Глазовка СНТ | 60 м² | 7 сот. | 6 200 000 | 103 333 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Березка-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Союз СНТ | 53 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 92 453 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Жуково пос. | 60 м² | 7 сот. | 4 250 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Березки-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Фортуна-Прирезка КП | 49 м² | 6 сот. | 3 990 000 | 81 429 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Электрик СТ | 50 м² | 7 сот. | 2 600 000 | 52 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.08.2026 | 1 900 000 | история площадки |
| 31.08.2026 | 2 500 000 (+600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесен Залог ДО 7 Сентября! Дачный участок 6 соток в Снт Отдых в 45 км от Мкада по Ленинградскому шоссе. В пешей доступности станция Березки-дачные ( 15-20 минут ходьбы). На участке каркасно-щитовой дом с небольшим утеплением, обшитый сайдингом 2010 года постройки и баня из бревна. Электричество заведено в дом, вода по периметру участка. Зимой дороги чистят, долгов по взносам/жкх нет. Есть место для обустройства стоянки для авто. Фотографии сделаны в мае 2026 года.