Новорязанское ш., 70 км от МКАД
Нефедьево с., Ступино гор. округ
Дом 45 м², участок 15 сот., дерево, 1980 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 64 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,03 млн → дом ≈966 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,28 млн / целевая ≈2,95 млн / пессимист. ≈2,63 млн → от пессимистичной прибыль ≈26 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Малино ≈6,4 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2555
Рейтинг 28/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 0.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 8.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 924 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 034 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 966 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 467 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Нефедьево с. | 22,3 сот. | 2 000 000 | 89 686 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Нефедьево с. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Нефедьево с. | 6,5 сот. | 695 000 | 106 923 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нефедьево с. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ясные Зори ДНП | 14 сот. | 1 700 000 | 121 429 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ясные Зори ДНП | 8 сот. | 1 050 000 | 131 250 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ясные Зори ДНП | 9,9 сот. | 700 000 | 70 707 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нефедьево с. | 7,2 сот. | 570 000 | 79 167 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ясные Зори ДНП | 7,2 сот. | 500 000 | 69 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ясные Зори ДНП | 31 сот. | 1 100 000 | 35 484 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 509 / 73 394 / 97 826 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 282 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 118 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 954 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 626 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 26 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Ламоново-2 СНТ | 48 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Карпово д. | 43,6 м² | 12,4 сот. | 3 200 000 | 73 394 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Карпово д. | 45,2 м² | 12,4 сот. | 3 200 000 | 70 796 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Авдотьино с. | 47 м² | 12 сот. | 3 900 000 | 82 979 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Агрохолод СНТ | 46 м² | 18 сот. | 4 500 000 | 97 826 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Просторы СНТ | 40 м² | 12 сот. | 3 600 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Девяткино д. | 50 м² | 15 сот. | 7 000 000 | 140 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Малино пгт | 35,5 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 70 423 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Аксиньино с. | 53 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 41 509 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Березнецово с. | 53,8 м² | 15 сот. | 2 850 000 | 52 974 | снято (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в деревне, сруб.Рядом пруд, круглогодичный подъезд на машине.Автобус прямой до Москвы.