Пятницкое ш., 27 км от МКАД
Сокол-3 ТСН, Истра гор. округ
Дача 45 м², участок 7 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 24.04.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 57 %
Земля ≈304 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 2,13 млн → дом ≈171 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 67 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,43 млн / целевая ≈3,09 млн / пессимист. ≈2,75 млн → от пессимистичной прибыль −109 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 155 км ≈2,7 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25549
Рейтинг 43/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 304 194 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 129 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 171 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 800 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Малыш СНТ | 6,2 сот. | 2 150 000 | 346 774 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 2 380 000 | 396 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Холмы д. | 20,3 сот. | 5 000 000 | 246 305 | снят (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Родник СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Холмы д. | 8 сот. | 2 320 000 | 290 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Холмы д. | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лотос СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Холмы д. | 15 сот. | 7 300 000 | 486 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Холмы д. | 7 сот. | 2 790 000 | 398 571 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Холмы д. | 7,6 сот. | 2 750 000 | 361 842 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 784 / 70 520 / 94 595 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 432 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 260 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 089 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 746 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -109 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14 км | Истра-2 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Электрик СТ | 42 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 91 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | 48 м² | 7 сот. | 3 250 000 | 67 708 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.9 км | Нахабино пгт | 48 м² | 8 сот. | 3 230 000 | 67 292 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Нагорье СНТ | 37 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 94 595 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Андреевское СНТ | 56,9 м² | 6,2 сот. | 3 800 000 | 66 784 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Пищевик СНТ | 55,2 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 42 572 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Фундамент террасы требует ремонта. Одни соседи.