Пятницкое ш., 27 км от МКАД
Сокол-3 ТСН, Истра гор. округ
Дом 104,2 м², участок 10,9 сот., пенобетон.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 12.01.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 94/100 · уверенность 57 %
Земля ≈304 тыс. ₽/сот. × 10,9 сот. = 3,32 млн → дом −516 тыс. ₽, −5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 3 в 10 км, 84 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈1,88 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,57 млн / целевая ≈9,52 млн / пессимист. ≈8,46 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,2 млн ₽, маржа 50 %, ROI 98 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; газ — есть; в описании: печь.
До ст. пл. 155 км ≈2,7 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25544
Рейтинг 94/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 63 % | 3.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 304 194 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 316 000 ₽ (10,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −516 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −4 952 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Холмы д. | 20,3 сот. | 5 000 000 | 246 305 | снят (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Холмы д. | 8 сот. | 2 320 000 | 290 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Холмы д. | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Холмы д. | 15 сот. | 7 300 000 | 486 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Холмы д. | 7 сот. | 2 790 000 | 398 571 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Холмы д. | 7,6 сот. | 2 750 000 | 361 842 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малыш СНТ | 6,2 сот. | 2 150 000 | 346 774 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 2 380 000 | 396 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Родник СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лотос СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 104,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 884 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 83 845 / 100 000 / 130 000 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 575 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 046 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 518 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 460 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 196 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 98 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | Пищемаш-2 СНТ да: «ванных» + «мебель» | 105 м² | 10 сот. | 10 500 000 | 100 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Поляны КП да: «с/у» + «отделкой» | 100 м² | 10 сот. | 13 000 000 | 130 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Семейный Парк КП да: «с/у» + «мебель» | 97,8 м² | 11,2 сот. | 8 200 000 | 83 845 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.01.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 15.05.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 3 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом Нуждается В Ремонте! Продам двухэтажный дом на участке 10.9 соток. Дом зарегистрирован, как жилое строение. Возможна Прописка! Первый этаж блочный, второй деревянный ( каркас). В доме дровянная печь. Участок ровный с фруктовыми деревьями. Летний водопровод. В Снт есть газ. Тихое, спокойное место. В пешей доступности грибной лес. Для любителей рыблки запруда на реке ( платник). Асфальтированная дорога до ворот участка. На любые вопросы отвечу по телефону. Торг уместен.