Пятницкое ш., 28 км от МКАД
Холмы-3 СНТ, Истра гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 31.08.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 55 %
Земля ≈296 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,77 млн → дом ≈1,23 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,66 млн / целевая ≈2,4 млн / пессимист. ≈2,13 млн → от пессимистичной прибыль −1,52 млн ₽, маржа −71 %, ROI −42 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Жилино ≈3,6 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25541
Рейтинг 33/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 121 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 295 834 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 775 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 225 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 417 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Холмы-3 СНТ | 6 сот. | 1 850 000 | 308 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесная Поляна СНТ | 7,5 сот. | 3 450 000 | 460 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лесная Поляна СНТ | 6,3 сот. | 2 950 000 | 468 254 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесная Поляна СНТ | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Звезда СТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Холмы д. | 15 сот. | 8 000 000 | 533 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Холмы д. | 9 сот. | 2 300 000 | 255 556 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Родник СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лотос СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Холмы д. | 15 сот. | 5 300 000 | 353 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 397 / 45 982 / 114 167 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 661 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 528 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 395 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 129 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 521 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −71 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Лыткино д. | 60 м² | 6,7 сот. | 6 850 000 | 114 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Тебеньки СЭМЗ СНТ | 57,1 м² | 6 сот. | 2 790 000 | 48 862 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Родник-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Соколово д. | 63 м² | 6,2 сот. | 1 600 000 | 25 397 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Связист СНТ | 55 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 101 818 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Рассвет СНТ | 56 м² | 3,8 сот. | 1 500 000 | 26 786 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Полянка СНТ | 56 м² | 7,2 сот. | 3 200 000 | 57 143 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Дарна с. | 58 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 43 103 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | сохраненная копия |
| 11.1 км | Березки-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Холмы-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 620 000 | 32 400 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок в 30 км от Мкад по Пятницкому шоссе, рядом г. Зеленоград 15-20 мин. Езды. На участке летний садовый дом, 3 комнаты-веранда-комната кухня-основная комната. Требует ремонта, покосились столбы под домом, возможно установить сваи. Новый забор, большая площадка под 2-3 авто, 6 метровая баня бочка, колодец, уличный туалет, вода в дом не заведена. Хорошие соседи, участок угловой, через дорогу сразу выход в лес. Также в Снт есть сезонный магазин, приезжают несколько раз в неделю автолавки, Снт обжитое и большое, многие живут круглогодично, рядом вся инфраструктура на авто 10 минут. Лучше перед просмотром, позвоните и задайте все интересующий вопросы по телефону. Без Торга! Кадастровый номер зем. Уч: 50:08:0040204:254. Кадастровый номер дома: 50:11:0000000:4721. Собственник, в услугах агентов не нуждаюсь.