Пятницкое ш., 36 км от МКАД
Новое Мишкино КДЗ, Солнечногорск гор. округ
Дом 58 м², участок 6 сот.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 27.08.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 83/100 · уверенность 55 %
Земля ≈148 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 889 тыс. → дом ≈1,01 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 111 тыс.–170 тыс. ₽/м², медиана 119 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,75 млн / целевая ≈6,08 млн / пессимист. ≈5,4 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,73 млн ₽, маржа 50 %, ROI 102 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Берёзки-Дачные ≈2,6 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25536
Рейтинг 83/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 148 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 889 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 011 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 431 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Алексеевское СНТ | 40 сот. | 6 000 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Надежда-2 СНТ | 6,3 сот. | 9 000 000 | 1 428 571 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алексеевское д. | 40 сот. | 6 000 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Васюково д. | 20 сот. | 2 950 000 | 147 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Васюково д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Надежда-1 СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 08.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 10 сот. | 2 390 000 | 239 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Ростовцево д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Березки СНТ | 17 сот. | 3 500 000 | 205 882 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ветеран ДНТ | 6 сот. | 1 790 000 | 298 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 111 492 / 118 855 / 170 455 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 755 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 417 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 080 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 404 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 729 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 102 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Отдых-1 СНТ да: «санузел» + «мебель» | 60 м² | 6,1 сот. | 7 000 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Редино д. да: «санузел» + «отделка» | 58,3 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 111 492 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васюково д. да: «ванные» + «мебелью» | 52,8 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 170 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Кривцово д. да: «санузел» + «тёплый пол» | 55 м² | 6 сот. | 14 000 000 | 254 545 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Семейный некст-2 КП да: «санузел» + «отделка» | 53,7 м² | 6,3 сот. | 6 500 000 | 121 043 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.08.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 20.06.2026 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 2 300 000 (+200 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:21 | снова в продаже | — → 1 900 000 |
Описание
Продается дача, в красивом живописном месте. Домик 2 этажа, 4 комнаты, кухня. Есть сарай на участке. Хороший Подьезд, летний водопровод, рядом родник, лес примыкает. Чистят дороги круглый год.