Пятницкое ш., 38 км от МКАД
Русь СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 03.09.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 61 %
Земля ≈254 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,52 млн → дом ≈1,98 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,69 млн / целевая ≈2,42 млн / пессимист. ≈2,15 млн → от пессимистичной прибыль −1,72 млн ₽, маржа −80 %, ROI −44 %.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Берёзки-Дачные ≈4,5 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25531
Рейтинг 28/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 1 % | 0.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 254 166 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 525 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 975 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Скородумки СНТ | 18 сот. | 6 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Скородумки СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Рекино-Кресты д. | 6,8 сот. | 1 400 000 | 205 882 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Заречье СНТ | 10 сот. | 5 900 000 | 590 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Снопово д. | 10,5 сот. | 4 500 000 | 428 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дубинино д. | 50 сот. | 25 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Глазово д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Глазово д. | 12 сот. | 3 800 000 | 316 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Снопово д. | 7 сот. | 2 300 000 | 328 571 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Дубинино д. | 20 сот. | 11 900 000 | 595 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 400 / 61 702 / 80 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 692 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 557 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 423 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 154 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 721 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −80 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.9 км | Горизонт СНТ (Смирновское ту) | 50 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 136 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Энергетик-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Знание СНТ | 50 м² | 7,1 сот. | 2 260 000 | 45 200 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Якиманское д. | 50 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Вертлино д. | 47,1 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 70 064 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Повадино д. | 47 м² | 6,6 сот. | 2 899 999 | 61 702 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Солнышко СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 37 037 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Сад № 3 ЦМИС СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 61 905 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Холмы-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 620 000 | 32 400 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Дружба СНТ | 52 м² | 8 сот. | 2 550 000 | 49 038 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.09.2025 | 4 000 000 | история площадки |
| 26.08.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ленинградское шоссе, 42 км от Мкад, деревня Скородумки, Снт "Русь". Очень престижное Снт рядом с городом Солнечногорском! Участок 6 соток достойно спланирован и огорожен металлическим забором. Много деревьев и плодовых кустов. Есть ворота для машины. На участке находятся 2-этажный дом, а также хозблок и колодец с ключевой водой. Участок ухожен. Отличные дорожки, хороший газон. Небольшой огород мечта мичуринца! 2-х этажный дом 50 кв. М. С кухней (7 кв. М.), гостиной 14 кв. М, спальней на втором этаже 11 кв. М., правильной лестницей и симпатичной верандой 8 кв. М. Дом каркасно-щитовой, обшит сайдингом, стоит на ленточном фундаменте. Крыша металлочерепица. В холодную погоду дом отапливается печкой. Свет 10 квт грамотно разведен по всему дому опытным электриком. В доме всегда комфортная температура. Туалет системы пудр-клозет. Хозблок очень вместительный. Вода в колодце чистая. В Снт хорошие дороги. Шикарный пруд с карасями. Очень дружелюбные соседи. Многие живут постоянно. Зимой дороги чистят. Отличная транспортная доступность. Рядом лес. А всего в 2-х километрах от участка супермаркеты, школа, детский сад, аптека, остановка автобуса и прочие нужности Позвольте себе хорошую дачу в правильном месте! Менеджер Павел.