Пятницкое ш., 38 км от МКАД
Истра Вилладж Парус КП, Солнечногорск гор. округ
Дача 80 м², участок 9 сот., брус.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 30.09.2026.
Рейтинг 49/100 · уверенность 58 %
Земля ≈184 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,66 млн → дом ≈344 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,51 млн / целевая ≈4,06 млн / пессимист. ≈3,61 млн → от пессимистичной прибыль ≈311 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 9 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Берёзки-Дачные ≈5,3 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25526
Рейтинг 49/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 19 % | 8.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 17.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.8 |
| участок | 5 | 45 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 184 018 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 656 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 344 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Новинки д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Виктория СНТ | 11,5 сот. | 1 400 000 | 121 739 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Новинки д. | 12,6 сот. | 1 891 500 | 150 119 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Пятницкие дачи дп | 15 сот. | 5 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Снопово д. | 7,5 сот. | 2 200 000 | 293 333 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Коньково д. | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Судниково д. | 20,1 сот. | 6 500 000 | 323 383 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Снопово д. | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Судниково д. | 20 сот. | 5 800 000 | 290 000 | в продаже 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Судниково д. | 13,2 сот. | 4 000 000 | 303 030 | в продаже 05.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 875 / 56 389 / 99 861 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 514 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 288 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 063 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 611 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 311 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Алексеевское СНТ | 79,2 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 50 505 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Алексеевское д. | 80 м² | 12 сот. | 7 600 000 | 95 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Надежда-2 СНТ | 80 м² | 6,9 сот. | 2 150 000 | 26 875 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Отдых-2 СНТ | 75 м² | 6,3 сот. | 4 500 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Сад № 3 ЦМИС СНТ | 75 м² | 11 сот. | 3 450 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Пешки д. | 84 м² | 8 сот. | 6 900 000 | 82 143 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Семейный дп | 72 м² | 8,8 сот. | 3 800 000 | 52 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Сад № 3 ЦМИС СНТ | 72 м² | 10,6 сот. | 7 190 000 | 99 861 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Крот СНТ | 78 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 79 487 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Редино д. | 81,7 м² | 7,6 сот. | 4 250 000 | 52 020 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 145386736 Заголовок: Дача 80 м2 на 9 сотках в Снт "Истра" лес и набережная реки в 5 минутах пешком. Текст: Продаётся дача в Снт "Истра", д. Жуково идеальное место для загородного отдыха в окружении леса. Тихий, обжитый посёлок, свежий воздух и асфальтированная дорога с круглогодичным подъездом. Дом и постройки: Двухэтажный садовый деревянный дом 80 кв. М, 2017 год постройки. Бытовка на участке. Участок: 9 соток правильной формы. Для ведения садоводства. Межевание выполнено, границы уточнены никаких споров с соседями. Природа рядом: Набережная реки Истра всего 5 минут пешком. Вокруг лес, тишина и свежий воздух. Локация и транспорт: 15 минут на авто до Солнечногорска. 25 минут до станции Поварово. 20 минут пешком до остановки общественного транспорта. В 10 минутах на авто Пятёрочка, Дикси, Чижик и другие супермаркеты. Звоните, смотрите, покупайте и живите в гармонии с природой!