Объект №25520 · дом · снято

Пятницкое ш., 42 км от МКАД
Испытатель-4 СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 35 м², участок 12 сот.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,65 млн; первая цена 3,65 млн ₽ от 26.06.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 60 %
Земля ≈262 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 3,14 млн → дом −239 тыс. ₽, −7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 63 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,08 млн / целевая ≈2,77 млн / пессимист. ≈2,46 млн → от пессимистичной прибыль −602 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −20 %.
Коммуникации: колодец; септик.
До ст. Подсолнечная ≈3,4 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25520

Рейтинг 38/100 · уверенность 60 %

Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.

Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.

Оценки по фото и описанию (1-10)

оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном

Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.

Земля и цена дома

Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:

Экономика

Аналоги

выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:

История цены

Объявления (площадки)

События

Описание

Дача с банным домиком на Острове у реки Истра! 12 соток + теплица. Собственник! Продаётся уютная дача с банным домиком в живописном месте на собственном берегу реки Истра в Снт "Испытатель-4", Солнечногорский район. Участок расположен в живописном "островном" месте  река окружает его с нескольких сторон. Атмосфера полного уединения и единения с природой. Идеально для тех, кто ценит тишину, рыбалку, сапы и свежий воздух. Кадастровый номер участка: 50:09:0050106:458, площадь: по документам 8,82 сотки, по факту~12 соток (включая береговую линию). Что есть на участке: - Банный домик с небольшой террасой и зоной для барбекю (полноценно пригоден для проживания). - Большая комфортная теплица с высокими тёплыми грядками  позволяет собирать урожай до поздней осени, делали для себя! - Отдельный удобный круглогодичный въезд на участок отдельно от Снт. - Два небольших фундамента (можно использовать под новые постройки). - Электричество 15 квт, колодец, септик. Документы готовы к сделке. Возможна прописка. Торг уместен при серьёзном покупателе. Звоните! P. S. Такое предложение встречается очень редко. Если вы ищете свой уголок у реки  звоните!