Пятницкое ш., 31 км от МКАД
Полянка СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 56 м², участок 9,5 сот.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,75 млн; первая цена 3,75 млн ₽ от 23.06.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 60 %
Земля ≈204 тыс. ₽/сот. × 9,5 сот. = 1,94 млн → дом ≈1,46 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,43 млн / целевая ≈3,09 млн / пессимист. ≈2,75 млн → от пессимистичной прибыль −1,26 млн ₽, маржа −46 %, ROI −31 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Поварово III ≈2,7 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25518
Рейтинг 38/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 62 % | 3.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 50 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 203 902 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 937 000 ₽ (9,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 463 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 125 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Новинки с. | 7 сот. | 2 300 000 | 328 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новинки с. | 11,8 сот. | 1 770 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новинки с. | 12,6 сот. | 1 891 500 | 150 119 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новинки с. | 8 сот. | 1 660 000 | 207 500 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Полянка СНТ | 7 сот. | 2 100 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новинки ДНТ | 8 сот. | 1 790 000 | 223 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новинки ДНТ | 8 сот. | 1 965 000 | 245 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новинки ДНТ | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новинки ДНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Алмаз СНТ | 7,4 сот. | 1 500 000 | 202 703 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 60 390 / 101 852 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 432 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 260 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 089 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 746 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 264 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Полянка СНТ | 56 м² | 7,2 сот. | 3 200 000 | 57 143 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Электрик СТ | 55 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 63 636 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лес СНТ | 54 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 90 741 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Тебеньки СЭМЗ СНТ | 57,1 м² | 6 сот. | 2 790 000 | 48 862 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Пищевик СНТ | 55,2 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 42 572 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Факел СНТ | 54 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 101 852 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Союз СНТ | 53 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 92 453 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Березки СНТ | 55 м² | 6 сот. | 3 999 999 | 72 727 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Братцево СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 46 296 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Березки-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2026 | 3 750 000 | история площадки |
| 25.06.2026 | 3 500 000 (−250 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается ухоженный, ровный участок 9,5 соток с домом 56 кв. М находится в живописном месте, рядом с Снт есть небольшой пруд. Участок расположен крайний к лесу. Колодец 10 колец с насосом, электричество, металлический контейнер для хранения хоз. Инвентаря. Асфальтированная дорога до поворота на участок. Показ в удобное время. От ж/д Поварово 30 минут пешком.