Пятницкое ш., 36 км от МКАД
Алексеевское СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 65 м², участок 6,8 сот., брус.
Цена 2,3 млн ₽, поднимали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 25.11.2025.
Рейтинг 39/100 · уверенность 67 %
Земля ≈148 тыс. ₽/сот. × 6,8 сот. = 1,01 млн → дом ≈1,29 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,99 млн / целевая ≈3,6 млн / пессимист. ≈3,19 млн → от пессимистичной прибыль ≈140 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 5 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: септик (по описанию).
До ст. Берёзки-Дачные ≈3,3 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25513
Рейтинг 39/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 9 % | 3.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 25 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 148 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 007 000 ₽ (6,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 293 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 892 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Алексеевское СНТ | 40 сот. | 6 000 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алексеевское СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Васюково д. | 20 сот. | 2 950 000 | 147 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Васюково д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Надежда-2 СНТ | 6,3 сот. | 9 000 000 | 1 428 571 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Алексеевское д. | 40 сот. | 6 000 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ветеран ДНТ | 6 сот. | 1 790 000 | 298 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Надежда-1 СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 08.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 10 сот. | 2 390 000 | 239 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Ветеран ДНТ | 7,5 сот. | 2 250 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 624 / 64 095 / 98 333 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 994 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 794 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 595 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 195 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 140 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Геофизик-2 СНТ | 64,2 м² | 7 сот. | 4 999 999 | 77 882 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Глазовка СНТ | 62 м² | 8,7 сот. | 3 500 000 | 56 452 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Надежда-1 СНТ | 60 м² | 6,6 сот. | 5 900 000 | 98 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Березки СНТ | 70 м² | 7,2 сот. | 3 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Пищевик СНТ | 62,8 м² | 4 сот. | 2 300 000 | 36 624 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Глазовка СНТ | 60 м² | 7 сот. | 3 999 999 | 66 667 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Истра СНТ | 70 м² | 6 сот. | 6 499 000 | 92 843 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Виктория СНТ | 60 м² | 8,5 сот. | 2 900 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Сад Березки СНТ | 65 м² | 8 сот. | 3 999 000 | 61 523 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Скородумки д. | 67,6 м² | 7,2 сот. | 5 000 000 | 73 964 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.11.2025 | 2 200 000 | история площадки |
| 12.06.2026 | 1 999 999 (−200 001) | история площадки |
| 01.07.2026 | 2 300 000 (+300 001) | история площадки |
| 23.08.2026 | 1 900 000 (−400 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 2 300 000 (+400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пожалуйста дочитайте объявление до конца, задайте все интересующие вас вопросы, и только потом договаривайтесь о просмотре. Продается уютный двухэтажный дом из бруса. Ленточный фундамент обеспечивает устойчивость. В доме три комнаты, выполненные в деревенском стиле, что создаёт атмосферу уюта и тепла. На первом этаже расположены гостиная и две спальни отделанныеф деревом, что подчеркивает природную красоту интерьера. На втором этаже находится спальня с дополнительным местом для отдыха. Дом расположен на участке площадью 6,85 соток в садовом некоммерческом товариществе (Снт). До Снт ведет асфальтированная дорога, обеспечивающая удобный круглогодичный подъезд к дому. Внутри посёлка плиты. От снега чистят регулярно. Из коммуникаций: Электричество 5квт ( можно увеличить). Водопровод летний ( с апреля по октябрь) по границе участка. Отопления-Нет. Канализации, септика и т. Д. -Нет. Дом не утеплённый. На территории также есть возможность обустроить зону отдыха или сад. Дом граничит с лесом, можно сделать отдельный проход. Идеальное место для тех, кто ищет спокойствие и комфорт загородной. Жизни. Межевание проведено, дом зарегистрирован (как жилой). Все документы готовы к сделке!