Новорязанское ш., 66 км от МКАД
Исаково д., Воскресенск гор. округ
Дом 86,8 м², участок 9,8 сот., дерево, 1935 год.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 2,85 млн; первая цена 2,85 млн ₽ от 22.08.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 70 %
Земля ≈151 тыс. ₽/сот. × 9,8 сот. = 1,48 млн → дом ≈1,32 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,64 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,53 млн / целевая ≈3,18 млн / пессимист. ≈2,83 млн → от пессимистичной прибыль −1,19 млн ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
Коммуникации: колодец; в описании: газ, септик (по описанию).
До ст. Виноградово ≈1,4 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2551
Рейтинг 32/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 12 % | 0.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 53 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 478 000 ₽ (9,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 322 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 230 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Исаково д. | 18 сот. | 4 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Щельпино д. | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Щельпино д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Виноградово пос. | 13 сот. | 2 300 000 | 176 923 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Щельпино д. | 30 сот. | 4 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Виноградово пос. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Виноградово пос. | 6,1 сот. | 2 100 000 | 344 262 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Щельпино д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ашитково с. | 12 сот. | 2 370 000 | 197 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Виноградово пос. | 15 сот. | 5 600 000 | 373 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 86,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 636 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 190 / 40 000 / 60 660 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 531 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 354 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 178 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 825 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 191 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Щельпино д. | 85 м² | 7 сот. | 3 400 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 84,9 м² | 6 сот. | 5 150 000 | 60 660 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Щельпино д. | 80 м² | 5 сот. | 4 300 000 | 53 750 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ашитково с. | 90 м² | 6 сот. | 10 500 000 | 116 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Золотая Подкова КП | 88 м² | 8,5 сот. | 3 200 000 | 36 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Золотая Подкова КП | 85 м² | 8,5 сот. | 3 200 000 | 37 647 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Золотая Подкова КП | 89,4 м² | 8,7 сот. | 4 300 000 | 48 098 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Щельпино д. | 75,7 м² | 7 сот. | 3 400 000 | 44 914 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Восток СНТ | 90,4 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 38 717 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Природа СНТ | 84 м² | 6,1 сот. | 2 200 000 | 26 190 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.08.2026 | 2 850 000 | история площадки |
| 25.08.2026 | 2 800 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается бревенчатый дом в жилом состоянии. Сруб крепкий, геометрия не нарушена. Крыша не течет. Пол нужно обновить. Пристройку можно отремонтировать или снести. Газ заведен в дом, осталось подключиться, и можно пользоваться. Вода из колодца заведена по зимнему и разведена по дому. Септик биостанция. Участок ровный и сухой . Дом стоит на центральной улице, дороги всегда очищены. Хорошие соседи, круглогодичный подъезд. Код пользователя: 199544 Номер в базе: 13661314