Пятницкое ш., 36 км от МКАД
Новый Стан д., Солнечногорск гор. округ
Дача 35 м², участок 4,2 сот., брус.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 10.10.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 53 %
Земля ≈262 тыс. ₽/сот. × 4,2 сот. = 1,1 млн → дом ≈398 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 50 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,79 млн / целевая ≈2,51 млн / пессимист. ≈2,23 млн → от пессимистичной прибыль ≈259 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 13 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Берёзки-Дачные ≈7,8 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25508
Рейтинг 40/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 26 % | 14.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 21.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 4.3 |
| участок | 5 | 2 % | 0.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 262 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 102 000 ₽ (4,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 398 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 371 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Новый Стан д. | 8 сот. | 2 900 000 | 362 500 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новая д. | 5,4 сот. | 2 100 000 | 388 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новая д. | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новая д. | 12 сот. | 3 100 000 | 258 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новый Стан д. | 6,3 сот. | 945 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новая д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новая д. | 4,6 сот. | 1 400 000 | 304 348 | в продаже 09.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новая д. | 10 сот. | 8 900 000 | 890 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новая д. | 7 сот. | 2 900 000 | 414 286 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новая д. | 12 сот. | 4 800 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 500 / 77 756 / 133 333 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 792 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 652 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 513 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 234 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 259 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.8 км | Исток-С СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Лужок СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 910 000 | 80 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Кривцово д. | 40 м² | 5 сот. | 4 400 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Факел СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Савельево д. | 40 м² | 5 сот. | 1 980 000 | 49 500 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Алмаз СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 499 000 | 77 756 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Скородумки д. | 45 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный дом с ограничениями в деревне Новая, Пятницкое шоссе, развитая инфраструктура, общественный транспорт в шаговой доступности.