Пятницкое ш., 33 км от МКАД
Белавино д., Солнечногорск гор. округ
Коттедж 80 м², участок 4,5 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 15.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 84/100 · уверенность 52 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 4,5 сот. = 675 тыс. → дом ≈1,52 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 126 тыс.–160 тыс. ₽/м², медиана 139 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,86 млн / целевая ≈10,68 млн / пессимист. ≈9,49 млн → от пессимистичной прибыль ≈6,02 млн ₽, маржа 63 %, ROI 174 %.
⚠ ROI 174 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Поварово I ≈4,2 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25502
Рейтинг 84/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 3 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 18.6 |
| торг | 5 | 80 % | 5.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.4 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 675 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 525 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 062 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Белавино д. | 12,4 сот. | 1 860 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Белавино д. | 17 сот. | 13 000 000 | 764 706 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Белавино д. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Белавино д. | 6,2 сот. | 925 500 | 149 274 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Белавино д. | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Белавино д. | 9 сот. | 1 533 600 | 170 400 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Белавино д. | 11,4 сот. | 1 710 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Белавино д. | 13 сот. | 3 000 000 | 230 769 | в продаже 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Белавино д. | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Метролог СНТ | 6,1 сот. | 1 800 000 | 295 082 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 126 471 / 138 889 / 159 722 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 863 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 270 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 677 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 490 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 6 020 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 174 % |
| пояснение расчета | ROI 174 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| ⚠ проверьте | ROI 174 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.1 км | Бакеево КП | 80 м² | 2,5 сот. | 12 100 000 | 151 250 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Редино д. | 90 м² | 6 сот. | 12 500 000 | 138 889 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Рождественский Парк КДЗ | 72 м² | 5 сот. | 11 500 000 | 159 722 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Аква Вилладж КП | 102 м² | 6 сот. | 12 900 000 | 126 471 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем срочно 5 недостроенных домов + участок. Срочно 2.500млн р. Возможно достроить и продать на много дороже, а так же сдача в аренду. Вокруг озеро леса. Ягоды грибы. Тишина. Заезд ленинградское и Пятницкое шоссе. Заканчиваю строить новую магистраль. Так же магазины рынки. Все как надо для людей. Московская кольцевая жд. Цена ок возможен торг.