Пятницкое ш., 33 км от МКАД
Белавино д., Солнечногорск гор. округ
Дом 80 м², участок 4,5 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 16.09.2026.
Рейтинг 64/100 · уверенность 56 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 4,5 сот. = 675 тыс. → дом ≈1,52 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,53 млн / целевая ≈4,97 млн / пессимист. ≈4,42 млн → от пессимистичной прибыль ≈951 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 27 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Поварово I ≈4,2 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25500
Рейтинг 64/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 79 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 55 % | 24.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 18.6 |
| торг | 5 | 80 % | 5.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.4 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 675 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 525 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 062 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Белавино д. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Белавино д. | 17 сот. | 13 000 000 | 764 706 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Белавино д. | 12,4 сот. | 1 860 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Белавино д. | 6,2 сот. | 925 500 | 149 274 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Белавино д. | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Белавино д. | 11,4 сот. | 1 710 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Белавино д. | 13 сот. | 3 000 000 | 230 769 | в продаже 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Белавино д. | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Белавино д. | 9 сот. | 1 533 600 | 170 400 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алмаз СНТ | 4,9 сот. | 1 200 000 | 244 898 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 750 / 72 829 / 115 290 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 526 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 250 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 973 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 421 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 951 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Алмаз СНТ | 80 м² | 6 сот. | 6 600 000 | 82 500 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Клочково-2 СНТ | 82 м² | 6,3 сот. | 3 000 000 | 36 585 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Рассвет-1 СНТ | 81 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 30 864 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Надежда-2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 28 750 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Поварово пгт | 80 м² | 5,5 сот. | 8 250 000 | 103 125 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Отдых-2 СНТ | 75 м² | 6,5 сот. | 4 650 000 | 62 000 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Новая д. | 81,1 м² | 5 сот. | 9 350 000 | 115 290 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Монтажник СНТ | 76 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 63 158 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Лен СНТ | 82 м² | 6 сот. | 8 790 000 | 107 195 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Клочково-1 СПК | 72 м² | 6 сот. | 6 390 000 | 88 750 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 24.10.2026 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаём домики 5шт, у каждого 4.5сот. Вокруг за троенно все, озера, леса, грибы, ягоды, тишина про то ок. Магазины, все для того чтоб жить, собственник, возможен не. Ольшой торг, прописка пмж., так же есть участки, срочная продажа от 6сот до 12сот по 150трща сотку Акция, срочно.