Пятницкое ш., 34 км от МКАД
Клочково СНТСН, Солнечногорск гор. округ
Дача 30 м², участок 7,7 сот.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 07.02.2025.
Рейтинг 35/100 · уверенность 55 %
Земля ≈117 тыс. ₽/сот. × 7,7 сот. = 901 тыс. → дом ≈2,3 млн ₽, 77 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 43 тыс.–182 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−9 %).
Продажа: оптимист. ≈2,6 млн / целевая ≈2,34 млн / пессимист. ≈2,08 млн → от пессимистичной прибыль −1,14 млн ₽, маржа −55 %, ROI −35 %.
Коммуникации: колодец; септик.
До ст. Берёзки-Дачные ≈6 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25492
Рейтинг 35/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 20.2 |
| торг | 5 | 74 % | 5.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.9 |
| участок | 5 | 34 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 117 034 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 901 000 ₽ (7,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 299 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 76 633 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Клочково СНТ | 11,9 сот. | 1 125 750 | 94 601 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Клочково СНТСН | 7,9 сот. | 799 000 | 101 139 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Клочково СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Клочково СНТ | 7,5 сот. | 868 250 | 115 767 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Клочково СНТ | 16,3 сот. | 2 350 000 | 144 172 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Клочково СНТСН | 6,7 сот. | 3 500 000 | 522 388 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Клочково СНТ | 9,9 сот. | 2 099 000 | 212 020 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Клочково СНТ | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Клочково д. | 12 сот. | 2 800 000 | 233 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Клочково д. | 6 сот. | 725 000 | 120 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 857 / 88 980 / 181 667 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 603 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 473 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 343 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 082 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 138 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9 км | Холмы-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Ермолино д. | 30 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 125 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Шевлино д. | 30 м² | 7 сот. | 5 450 000 | 181 667 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Куртасово СНТ | 30 м² | 9,3 сот. | 2 990 000 | 99 667 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | № 2 ЦМИС СНТ | 30 м² | 7,8 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Пищемаш-2 СНТ | 28,1 м² | 6,4 сот. | 2 200 000 | 78 292 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Пищемаш-2 СНТ | 32 м² | 10 сот. | 2 150 000 | 67 188 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Жемчужина СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 116 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Новый Стан д. | 35 м² | 4,2 сот. | 1 500 000 | 42 857 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | ВамДом Пятница КП | 34 м² | 8,7 сот. | 5 000 000 | 147 059 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.02.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 23.07.2025 | 3 600 000 (+100 000) | история площадки |
| 18.03.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 3 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:21 | смена цены | 3 200 000 → 3 000 000 |
Описание
Участок 7,7 соток, на участке. Небольшой домик 30 квадратных метров, 2 небольшие комнаты+ кухня-гостиная и небольшая гардеробная. По всему периметру забор + откатные ворота. Свет 15 киловатт, колодец, септик, отопление электрическое, в доме все коммуникации. Оставляем все, что на фото. На улице имеется новые душ и туалет (закрыты в сарае) сами не пользовались. До станции Поварово-1, 15 минут на машине. От станции ходят электрички, ласточки в обе стороны. Торг уместен!