Пятницкое ш., 41 км от МКАД
Исток-С СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 18 м², участок 7,5 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,2 млн ₽, поднимали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 26.04.2023.
Рейтинг 30/100 · уверенность 59 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 945 тыс. → дом ≈2,25 млн ₽, 125 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 55 тыс.–194 тыс. ₽/м², медиана 122 тыс.
Ремонт ≈260 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,11 млн / целевая ≈1,9 млн / пессимист. ≈1,69 млн → от пессимистичной прибыль −1,29 млн ₽, маржа −77 %, ROI −43 %.
Коммуникации: колодец; септик; свет — есть.
До ст. Подсолнечная ≈3,6 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25491
Рейтинг 30/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 18.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 6.3 |
| участок | 5 | 32 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 962 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 945 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 255 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 125 278 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Исток-С СНТ | 7,8 сот. | 790 000 | 101 282 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Слободка СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Испытатель-4 СНТ | 6,4 сот. | 3 700 000 | 578 125 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Испытатель-4 СНТ | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Слободка СНТ | 12,5 сот. | 3 300 000 | 264 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Слободка СНТ | 7,8 сот. | 750 000 | 96 154 | в продаже 14.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Исток-С СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Спасское СНТ | 2 сот. | 600 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 5 сот. | 2 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 10 сот. | 7 000 000 | 700 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 121 875 / 194 444 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 109 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 004 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 898 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 687 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 293 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −77 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.6 км | Клен СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Свет СНТ | 22,2 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 67 568 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Солнечная Поляна СНТ | 18 м² | 5,5 сот. | 990 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Монтажник СНТ | 16 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 143 750 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Лизинком ССПК | 18 м² | 4 сот. | 3 500 000 | 194 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Карцево КП | 18 м² | 9 сот. | 2 700 000 | 150 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Семейный Парк КП | 15 м² | 11 сот. | 2 250 000 | 150 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Заовражье д. | 20 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.04.2023 | 2 300 000 | история площадки |
| 02.05.2023 | 2 500 000 (+200 000) | история площадки |
| 01.05.2025 | 2 700 000 (+200 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 3 000 000 (+300 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 3 200 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Летняя дачка, готовая к проживанию. Есть свет 15 квт, колодец, септик. Холодная, горячая вода, канализация. Рядом Солнечногорск, т. Е вся городская инфраструктура. Хороший круглогодичный подъезд.