Пятницкое ш., 39 км от МКАД
Солнечный СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 44,5 м², участок 10 сот., каркас, 2006 год.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 07.10.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 59 %
Земля ≈287 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 2,87 млн → дом −272 тыс. ₽, −6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 46 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈590 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,89 млн / целевая ≈2,6 млн / пессимист. ≈2,31 млн → от пессимистичной прибыль −489 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома); отопление — нет; в описании: печь, баня, колодец.
До ст. Поварово III ≈6 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №25486
Рейтинг 44/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 157 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 69 % | 4.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.2 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 287 202 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 872 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −272 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −6 112 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Повадино д. | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тебеньки СНТ | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Повадино СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тебеньки СНТ | 8,3 сот. | 2 000 000 | 240 964 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Полянка СНТ | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фламинго СНТ | 6 сот. | 3 300 000 | 550 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рассвет СНТ | 8 сот. | 2 600 000 | 325 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рассвет СНТ | 6,5 сот. | 2 300 000 | 353 846 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лен СНТ | 6 сот. | 2 400 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Повадино-7 КДЗ | 7,2 сот. | 3 500 000 | 486 111 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 590 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 248 / 67 500 / 140 000 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 889 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 745 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 600 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 311 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -489 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.6 км | ФутХиллс пос. | 40 м² | 6,3 сот. | 2 700 000 | 67 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Горизонт СНТ (Гигирево д.) | 50 м² | 6,2 сот. | 7 000 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Зеленая Поляна СНТ | 57,3 м² | 6,5 сот. | 2 650 000 | 46 248 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.10.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 14.10.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дачный летний дом в СНТ Солнечный Расположение: 40 км до МКАД по Пятницкому шоссе, 45 км до МКАД по Ленинградскому шоссе на машине: около 30 минут (28 км) до метро МЦД Зеленоград-Крюково. На общественном транспорте до метро: Пешком: 20 минут (1,9 км) до автобусной остановки Тебеньки, далее на автобусе 34 минуты (16 остановок) до МЦД Зеленоград-Крюково. Участок расположен на круглогодичной охраняемой территории, въездные ворота открываются по брелку. Участки в 2002 году выдавались сотрудникам ЦентрИзбиркома, многие живут круглогодично, дороги асфальтированы и зимой регулярно чистят от снега. Детская площадка на територии, рядом лес, в 5 минутах езды - посёлок с магазинами, кафе, баней; в 10 минутах - водохранилище с пляжеми и сап и серф станцией; в 20 минутах - супермаркет, старинная церковь. По Пятницкому шоссе - заправки, магазины (Чижик, Да, Пятёрочка, Перекрёсток). Участок 10 соток: сухой, огорожен, всего два адекватных соседа. На участке есть плодовые деревья, кустарники с ягодами, туя. В 50 метрах - магазин, раз в неделю приезжает автолавка с молочной продукцией и овощами-фруктами. На участке: - Летний каркасный дом 66 м с мансардой (общая площадь - 44,5 м2), есть небольшая печка. - Баня с печью и водонагревателем для душа. - Летняя кухня: оборудована холодильником, микроволновкой, электроплиткой, всей необходимой посудой. - Навес для мытья посуды + стол и газовая плита на баллоне для готовки. - Сарай (Мастерская) с деревянным верстаком и железными стеллажами. - Яранга - может использоваться как беседка или детский игровой домик - Фундамент парника Коммуникации: - Электричество - 7,5 кВт. - Вода - летняя из общего колодца; колодец с питьевой водой - в 3 метрах от участка. Насосную станцию оставляем. - Туалет на улице. Но, технически есть возможность вместо гардеробной организовать С/У и душ. А на веранде - небольшую кухню-столовую Документы: собственность с 2002 года, единственный взрослый собственник все годы от получения участка. Продажа оперативная - быстрый выход на сделку. Просмотры - по договорённости.