Пятницкое ш., 34 км от МКАД
Квант СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 20.10.2026.
Рейтинг 72/100 · уверенность 54 %
Земля ≈246 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,48 млн → дом ≈424 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 90 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 108 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,06 млн / целевая ≈3,66 млн / пессимист. ≈3,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈935 тыс. ₽, маржа 29 %, ROI 40 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: печь, газ.
До ст. Поварово III ≈8,2 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25479
Рейтинг 72/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 81 % | 34.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 17.2 |
| торг | 5 | 33 % | 2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 84 % | 12.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 245 956 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 476 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 424 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Низинка СНТ | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Повадино д. | 9 сот. | 5 600 000 | 622 222 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Повадино д. | 8,5 сот. | 3 950 000 | 464 706 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Повадино д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Повадино д. | 36 сот. | 13 000 000 | 361 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Повадино д. | 13,5 сот. | 2 600 000 | 192 593 | в продаже 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Повадино д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Повадино д. | 18 сот. | 11 500 000 | 638 889 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Повадино д. | 12,1 сот. | 5 000 000 | 413 223 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Отрада СНТ | 13,6 сот. | 3 100 000 | 227 941 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 90 000 / 108 108 / 111 905 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 063 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 860 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 657 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 250 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 935 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Клочково-2 СНТ да: «ванных» + «ремонт» | 37 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 108 108 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Новинки д. да: «санузел» + «мебелью» | 40 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Белавино д. да: «санузел» + «отделка» | 42 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 111 905 | снято (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 29.10.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в 50 км от Мкад. По платной дороге 45 минут. По Ленинградскому или Пятницкому шоссе в будни после работы 1 час 20 минут. Небольшой дом из бруса(140х140 мм) на надежном ленточном фундаменте. Два этажа, светлые комнаты. В доме новая печь с отличной изоляцией (не замерзнете зимой!), полностью обновленная электропроводка. Участок ровный и правильной формы. Снт граничит с лесом! Свои калитки для выхода в лес. А рядом прекрасное водохранилище (4,5 км) с пляжем для купания и рыбалки. Есть прокат лодок, сапов и катамаранов. Небольшое Снт всего на 48 участков. Здесь все соседи знают друг друга, царит спокойствие и безопасность. Многие соседи живут в Снт круглый год. Дороги чистятся. Мусор вывозится своевременно. Заезд через автоматические ворота по звонку или с пульта. Газ в Снт заведен. Те, кто живет постоянно газифицировались. Новое свидетельство о собственности, межевание сделано. Один собственник. Небольшой торг. Помогу с оформлением сделки.